銀行では聞けない「低金利ほどヤバイ」住宅ローンの話。

平成30年8月23日台風一過晴れ

久しぶりの台風直撃

久しぶりに神戸を直撃した台風２０号は昨夜一晩中恐ろしいほどの強風と豪雨をもたらしました。台風が来るたびに大蔵海岸にある海べりの露天風呂「龍の湯」に浸かりに行きたい衝動にかられるのですが、昨夜は直撃すぎるのでさすがに自宅でおとなしくしておりました。案の定、未明から朝にかけてお客様からも数件の連絡があり、今日は(高速道路が使えないこともあり)午前中の予定を振り替えて私も台風被害の現場確認と応急処置に走り回る1日となりました。神戸の街中を走っているとあちこちに台風の爪痕が残されており、特に今回はすみれの社屋の自慢の3D看板が大破、私も被災者の仲間入りをすることになってしまいました。ま、自社の修理は後回しですが。(笑)

家族の幸せから逆算する資金計画

午前中は台風被害の応急処置や現場確認に走り回り、一旦昼に帰社して新築を検討中のお客様との面談、夕方からはまた台風被害の応急処置と忙しい1日を過ごしました。新築相談では最近またよくお話しするようになった「家族の幸せから逆算する資金計画」のご提案を2時間と言う長時間をかけて話させていただきました。今回も若いご夫婦に私の提案を熱心に聞いていただき、ずいぶんと驚かれたり、納得されたりされていたので、喜んでいただけたのではないかと思います。すみれで新築を建てようと建てまいと、どちらにしてもちゃんとご理解していただきたい内容をしっかりとお伝えすることができて私も時間を割いた甲斐があったと言うものです。

他人任せの人生計画

新築の相談に来られる方にお話を伺うと、銀行で４千万円貸してくれると言われたから、その範囲で土地と建物を購入したいと言われる方が少なからずおられます。もちろん月々の返済金額も確認してこれぐらいなら大丈夫と判断されてのことでしょうが、私からすると少し違和感を感じずにはいられません。生命保険に加入して命を担保にさし出してまで借り入れをして取得する住宅と言う人生の一大事業の資金計画を他人任せにして乗っかってしまうのはどうかと思うのです。やっぱり、住宅の取得にいくらの費用をかけるのかは銀行や不動産会社、工務店などの提案を鵜呑みにするのではなく、自分達でイニシアチブを取って決めてもらいたいとおもうのです。

仕組みやルールを知る。

確かに、銀行で住宅ローンの融資を受けるなんて事は人生において何度もあることではなく不慣れなのは誰しもで、銀行に言われるがままになってしまうのもわからなくもないのですが、銀行と言うのはお金を貸して金利で稼ぐのが商売で、借り入れする人の味方ではない。とまでは言いませんが、立場的には確実に利益は相反するポジションにあります。めったに借りることのない住宅ローンは、実際何十年も支払い続け、付き合うものであり、その内容や仕組みは銀行に任せきりではなく自分でしっかりと理解しておかねばならないと思います。

これ以上下がる事がない=上がるしかない金利

長期間に渡る日銀の底無しの金融緩和政策の流れで住宅ローンもこのところ史上類を見ない低金利で推移をしてきました。銀行の担当者に聞くと、これ以上、下がることのない金利になっているにもかかわらず、これからもこの低金利が続くと考えて変動金利で住宅ローンを組む人がいまだに多く見られるとのことですが、住宅ローンの仕組みを理解していないまま変動金利で融資を受けるのは非常に危険です。新築をお考えの方がこられたときに、1番最初に私がお伝えするリスクを回避する為の住宅ローンの基礎知識を以下に要点のみをかいつまんで紹介しておきたいと思います。

複利計算の恐ろしさ。

住宅ローン返済の方法には元利金等と元金均等の2つの支払い方があり、ほとんどの方は返済金額が一定になる元利金等を選ばれます。(選べることさえ知らない方がほとんどですが、)金利というのは残高に対してかかるものですから元利均等払いを選んだ場合、支払い当初は元金が少なく金利が多い、返済を進め残高が減っていくのにしたがって金利が少なくなり元金の返済が多くなってきます。全期間固定金利を選ばれた場合はなんら問題ありませんが、変動金利を選ばれた場合、当然、金利上昇に従って返済金額は増えてしまうことになります。ここまでは誰でもわかる当たり前の話ではありますが、問題なのは金利と言うのは複利計算で成り立っているものであり、1 +1 = 2といった単純な計算式ではないことです。

返済し終わったはずの借金が残る！？

それは、金利が1%から2%に上がれば単純に支払い金額が2倍になると言うものではないと言うことです。例えば、４千万円の借り入れをした場合金利1%の利息は6,315,920円ですが、3%になると20,710,833円と言う風に雪だるま式に増えていきます。この恐ろしさを理解していないまま金利変動型で住宅ローンを組むと、金利の上昇がどんな結果を生むかを把握しないまま返済を進めることになってしまいます。銀行のホームページを覗いてみると、変動金利の見直しの時期と適用についての詳細が書かれてあり、その中に金利上昇局面における返済の条件についての記述があります。多くの銀行では「支払いの上限は前回支払い額の1.25倍を上限とする」と明記されてありまして、それ以上に金利が上昇した場合は返済額の内の元金部分の返済が追いつかなくなり、支払い終了時に残額が残ることになります。HPにはその未払い額については最終期日に一括して請求するとハッキリと書かれています。

低金利の時こそヤバイ（ケースがある！）

この仕組みとルールを見て理解しておくべきは、金利上昇による支払い総額が1.25倍以上になるとローン完済時に支払いが残っている状態になることで、雪だるま式の複利計算で元金が残るとそれに対する金利もつくようになり知らないうちに思うように全く支払いが進んでいなかった。と言うよりも予想だにしていなかった未済金が残ることにもなりかねません。バブル期に住宅ローン地獄に陥って首を吊られた方がおられたのはこれが原因で、今は当時とは状況は違いますが、低金利すぎる時に変動金利を組めば少しの金利上昇でも元金の返済割合が大きく減り、気づかないうちに金利ばかりを支払うことになる可能性があります。「要するに固定金利で住宅ローンを申し込めばいいんだな」と言う単純な話ではなく、これから住宅を取得される方には自分事としてよく理解をしておいてもらいたいと思うのです。もう少し詳しい話を聞いてみたいと思われた方はお気軽に私(高橋)までお気軽にご連絡ください。銀行では絶対に教えてもらえない話と、その解決策をわかりやすく説明しますよ。(笑)