政策主導の長期優良住宅のメリットを税制面で検討したら、、、

  神戸の西の果て、伊川の川沿いで、誰もが手に届く循環型提案の新築住宅の普及と、エコリフォーム、本質に目を向けた店舗設計に取り組んでいます。家創りと店創りそして人創りに走り回る、ただいま不惑をとうに超えた４2歳！

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よく考えたら、工務店カテゴリーに参加していたのでした。(汗、、）
飲んだり、遊んだりばかりではなく、たまにはそれっぽいお題もありかな、と思いまして、、
興味のない方はすみません。。。
建築業界の今の一番の流れは、スクラップ＆ビルドを繰り返す事で、国民の資産価値を無駄に浪費してしまっている、そんな事はそろそろやめにしようと、、
要するに、
「いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切につかう」
を目的とした法律が平成２１年６月４日に施行されました。
「長期優良住宅普及の促進に係る法律」
ここで一つ注意すべきは、ごっちゃになっている人もいるかも分かりませんが、
今回の法施行はあくまでも“長期”優良住宅の普及についての法律で、“超長期”ではないということ。
昨年メーカーや、ビルダーが躍起になって行なっていたのは、“超長期”優良住宅についての先導型事業についての助成金をもらう提案作りでした。
いわゆる福田ビジョンですね。
私も内容や趣旨については一定の理解をしなくも無いですが、我々一般市民の実際の住宅事情にはあまり関係が無く、学者さんや、(住宅の国策を作っている組織の）住宅メーカーの研究開発的なマニアックな側面が強かったように思えます。
そのマニアックな国策を机上の空論ではなく、実際の住宅市場に落とし込もうというのが、“超”を外した長期優良住宅ということです。
国が誘導して、日本の家作りをこの方向に持っていく、と、宣言したからにはモチロンそこに税金を投下、それにつられて国民が政策についてくる。
といういつもの構図です。
ECOポイントやECOカー減税では思った通りの結果が出ましたしね～、(良いか、悪いかは別として、）
逆からいうと、“超”を外して、住宅の基準を下げてコストアップを税金で吸収する事で政策どおりに需要はススムという考えですね。
そこに絡む裏の意図を勘繰り始めるとキリが無いですし、悲しくなってくるので、ここはみんなで長持ちする住宅は政府が援助してくれる。という事実だけを見てみたいと思います。（泣笑）
では、長期優良住宅はどのくらいお得なのでしょうか？とても簡単にまとめて見ます。
◆まず、ローン減税ですね～、
史上最大！という触れ込みで今年来年がMAＸにお得な制度、長期優良住宅ならば２０％増です。
最高600万円減税！ですが、これは住宅ローンを5000万円組んでる人のこと、
私の周りのお客様でも居なくは無いですが、やはり稀なケースです。
実際は2500万円～3000万円のローンを組まれる方が多いので、280万円～3３0万円程ですね、
一般的な住宅との差額は４0～５0万円ということになります。
◆その他の優遇税制いきます。
軽減措置があるのは、登録免許税、保存登記、不動産取得税、固定資産税、などで、5000万円の建築費で392,500円の減税となります、2500万円でしたらその半分の20万円程といったところです。
◆あと、よく耳にするメリットはフラット３５Sの金利優遇が20年間－0.3％になるという事。
2000万円の借り入れで一般の住宅と長期優良住宅との差額はなんと、－148万円！らしいですが、
私共で推奨している県産木材利用の特別融資ならば、もともと金利が半分なので(25年ローンですが、）さらに700万円程、総支払額が下がるので、これはあまり意味を成しません。
◆後は、肝心なランニングコストの試算による差額ですね。
断熱材を次世代省エネ基準に適合＆開口部の性能upで、（ものすごく乱暴に）指針の基準値から言うと、光熱費は２０％減少できるはずです。
一般の家庭で年間の光熱費は（これも乱暴ですが、）現在、約20万円なので、ここで年間4万円、ローンを組む35年だと－140万円の削減が出来ます。
実はここが一番大事なところなのでしょうが、、、100年あれば一応、400万円でもあります。
しかし、一般住宅といっても現在新築で建てると現在の光熱費よりも10％はカットされていると思うので、(いわゆる公庫基準くらいは最低でも守られているとして、）実質は年間2万円程度ではないでしょうか。
ここまでのまとめで、2500万円ほどの長期優良住宅を建てた場合の金額的なメリットは35年で、
ローン減税　　　　　　　　　　　45万円
その優遇税制　　　　　　　　　20万円
ランニングコスト　　　　　　　　70万円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　　　　　　　　　　　　　　　　135万円

た●ちゃんホームやカンナ社長のところなどは価格は変わらず、長期優良住宅仕様に出来ます、と言っておられましたが、申請書類や、長期のメンテナンス計画の策定などの書類を山ほど作るのと、実際に住宅の性能を上げるのにコストアップするのを考えると、上記で計算したメリットとしての金額と同じ位になるようです。
コスト的な試算で見ると、実際はチャラ。ということになりますでしょうか。
ただ、環境に対する負荷の軽減が出来るのは間違いありません。
政府、学者、官僚の方々が知恵を絞って国民に提示したラインは、絶妙なバランスだった、
というのが今回の法改正に対する私的な感想です。
ただ、これでこの政府の政策に対応できない零細の工務店にとっては、(今のどん底の状態よりも)さらに厳しい状況になってしまうのは避けられそうにありません。
昔ながらの村の大工さんに建ててもらった古民家は、普通に200年もっています。
ものづくりをする最先端の者達が生き残れるシクミが無ければ、いけないとおもうのですが、、、、
住宅の性能を上げるためのコストアップについては、またの機会にまとめたいと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　
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