注文建築」カテゴリーアーカイブ

住宅に太陽光発電を負担なく搭載するお得な方法、三選。

平成31年4月9日快晴

朝日を拝んでからのスタート。

ポカポカと暖かな春らしい良い日和の1日となりました。今朝は火曜日と言うことで、いつものように朝活に向かうと、会場に到着する前から朝日が顔を出しており、長かった冬の終わりと、待ちわびていた春の到来を感じる1日の始まりとなりました。火曜日は倫理法人会、水曜日はBNIと毎週2回連続の朝活生活にもずいぶん慣れてきて、今はもう朝起きるのが辛いって事はなくなりましたが、それでも寝起きは暖かいに越した事はありません。これから日増しに爽やかさを増してくる朝が楽しみで仕方ありません。朝起き習慣に適したいい季節になってきました。(笑)

桜の記憶。

先週の花冷えの影響があったのか、神戸の桜は今が満開の時を迎えており、今日は近隣の小中学校で入学式が執り行われていた様子。桜が満開の下で新しい生活をスタートさせる新入生の子供たちにとって、晴れやかな記憶が残る印象深い風景になったのではないでしょうか。ちなみにワタクシ、50歳を過ぎて今や小学生の時の記憶はほとんどありませんが、入学式の時の校門に咲き乱れていた桜並木の映像はかすかな記憶ながら期待に胸を膨らませていた心情と共に今も(一応、)覚えています。記憶は文字列ではなくイメージだとアクティブブレインセミナーで教わりましたが、まさにその通りだと入学式に向かう初々しい学生の姿を見て改めて思い返した次第です。

アクティブ スプリング!

春は新しく命が芽生える季節、すっかり暖かくなり人の気持ちもアクティブになるからか、消費税増税前の駆け込み需要なのかわかりませんが、このところ新築やリノベーション、リフォームの問い合わせを毎日のようにひっきりなしにいただいており、私もこのところ(神戸にいるときは)お客様にお会いして、質問にお答えしたり、アドバイスをすることが頻繁にあります。そんな場で、いつも私が口にするのは、「私たちすみれは、家は建ててからがスタート。をコンセプトに家づくりに取り組んでおり、建築工事は単なる手段だと認識しています。」と言うことで、ホームページのトップに掲げるコンセプトを実業に落とし込む4つの取り組みを紹介しています。これ、

https://sumireco.co.jp https://sumireco.co.jp

住宅はランニングコスト。

以上の4つの取り組みのうち、新築やフルリノベーションなどの大型案件で特に重要視しているのは暮らしの計画の中の「資金計画」で、昨日のブログにも書きましたが、大きな費用がかかる住宅取得は、まず初めに目の前に掲げられる土地建物に関してのイニシャルコストがとにかく目につきがちです。しかし、ほとんどの方が住宅ローンを利用する以上、毎月の支払い額の方が重要なのは明らかで、金利が2%変わるだけで総支払い額は数百万円の差額が出ることや、住宅の省エネ性能を高めて毎月20,000円の光熱費をゼロにすることで、30年で7,200,000円も削減できるなど、新居に暮らし始めてからの生活費をもとに計画を立てることを特にお勧めしています。

簡単にできるエネルギー収支ゼロの家。

光熱費をゼロにする家づくりとは、簡単に言うと一次エネルギー換算で冷暖房や給湯など、生活で使うエネルギーと、太陽光を利用して、発電や日照取得による自然エネルギー活用でエネルギー収支をゼロにする「ゼロエネルギー住宅」を指しています。高断熱高気密の住宅が一般的となった昨今、住宅で使うエネルギーを賄えるだけの太陽光発電のモジュールはずいぶん少なくて済むようになりました。標準的な30坪強の住宅の場合、3キロワット程度の太陽光発電を搭載すれば簡単にゼロエネルギーの基準が達成できます。省エネ性能に優れた住宅を設計すればランニングコストを抑えるお得な家づくりはそんなに難しくありません。

簡単なようで実際は難しい。

太陽光発電のモジュールとパワーコンディショナーなどの初期設備投資も出始めた頃から比べると随分と単価が下がり、今や特別なものでもなんでもなくなっています。しかし、安くなったとは言え、それでも百万円程度はかかるもので、その初期費用を捻出するのは(安心、安全な資金計画を立てられたら特に、)限られた予算の中で家づくりに取り組まれている方には決して簡単ではありません。現在は新電力の解禁で電気料金の叩き合いが激しくなっておりますが、中長期的に見ると電気料金は必ず値上がりするのは電力会社の既定路線であり、それに備える意味でも自家発電で電力の自家消費を賄えるように設備を整えておく事は大事な事だと思っています。太陽光発電の設備は欲しい、しかし、初期費用にプラスするのは難しい。このパラドックスを解消するのに、私がお勧めしているいくつかの方法を以下に記しておきたいと思います。

ソラトモサービス。

一つ目は、すみれも提携契約を締結している長州産業が提供している「ソラトモサービス」で、新築住宅に限定されますが、新築時に太陽光発電の設備を設置後、10年間は長州産業が設備の所有者となり、余剰電力の売電収入を長州産業が得ることにより設置費用を回収します。ソラトモサービス終了後(10年後)にはお客様に設備を無償で譲渡され発電した電気は全てお客様のものとして自由に使えるようになるサービスです。長州産業の太陽光モジュールは高性能だと人気を博したパナソニックのHITを生産していたメーカーだけに25年以上は安心して使えるので10年間屋根貸しをしても十二分にメリットがあります。もちろん、メーカー保証もバッチリです。ただ、10年間は日中に発電した電気を自家消費しても割安な価格で、値上げなしとのことですが、電気代を支払わなければなりません。ただ、災害時には停電していても、太陽が出ていれば非常用の電気を無料で使えるメリットもあるので、載せない手はありません。

ソラトモサービス ソラトモサービス

団信のお得な保険活用。

2つ目は誰にでも当てはまるものではありませんが、住宅ローンの契約時に団体信用保険に加入する場合の以前から加入している生命保険の見直しです。団体信用保険は一般の保険に対して費用対効果が高く、最近はオプションも追加することができるようになっており、がんを含んだ「3大疾病特約」は一般的ながん保険や3大疾病保障保険と比較して、保障内容を揃えると費用が軽減されます。例えば、フラット35では「新3大疾病付機構団信」という名称で団信の特約を提供している。金利として0.24%程度の上乗せとなるが、4000万円の住宅ローンを組むと毎月の返済額に上乗せされるのは4694円でこれが4000万円分の3大疾病保障保険に加入した場合の実質的な保険料となります、生命保険は会社や商品、年齢によって掛け金は様々ですが、同じ保証で9,000円/月程度払っていることは珍しくなく、住宅の取得と一緒に重複する部分の保険を解約すれば5,000円/月×35年と考えると200万円以上の節約になり、新築時に太陽光発電の設備を搭載する原資を捻出することができます。ただ、団信は住宅の年数が経つに従って資産価値が下がっていくので、ずっと4000万円の保証ではないのは留意しておく必要があります。

人生で3番目に大きな買い物。

最後は、住宅とは一見関係がなさそうですが、これまで人生最大の買い物と言われていたのは住宅か保険だったのが、最近、第3の主役に躍り出た通信費です。一般的にスマフォの電話代とインターネット通信費で3万円〜4万円を使うのがザラにあり、我が家の様に娘が大学生になり、自宅にWifiを飛ばすネット環境を整えると4万円を優に越してしまいます。最近話題になっている格安SIMに乗り換えると、身近な人の例で見ると、通信費が1/4になった人もおり、使い方やキャリアにもよりますが、通信費を半分にすることくらい簡単にできそうです。もちろん、(手数料がかかりますが)電話番号は引き継げるし、今時はネット接続の速度もそんなに遅くならない様です。こうなると、太陽光発電の初期費用なんかすぐに取り返せるのではないでしょうか!
非常に参考になるまとめサイトを見つけましたので興味がある方は覗いて頂ければと思います。
こちら、→http://internet-kyokasho.com/comparison-kakuyasu-sim/

http://internet-kyokasho.com/comparison-kakuyasu-sim/ 出典:http://internet-kyokasho.com/comparison-kakuyasu-sim/

おっさんでも簡単にSIMフリーが出来る講座。やります!

このサイトを私も見て、是非ともSIMフリーの機種に交換して格安SIMとの契約に移行したいと思いましたが、これがなかなかややこしそう、、正直、以前から興味はありましたが、めんどくさ過ぎてそのままになってきたのが実際のところです。そこで、実際にずっと以前から経験済みのエキスパートをお呼びしてSIMフリーサポート講座を開催することにしました!(笑)
講座の流れとしては、まずSIMフリーの仕組みを理解する基礎知識講座から始めて、次に現在使っているキャリアと機種と機能を掛け合わせた使い方に適した格安SIMの選択についてのアドバイスをレクチャーしてもらい、参加者それぞれがキャリアと機種を絞って検討するところまでを講座として、実際にモバイル機器とSIMカードを購入する際、した後の質問にも答えてくれるまでのサポートをしてもらおうと思います。早速、第一回目の講座を来週4月17日(水)17時〜18時半まですみれ本社2階の打ち合わせ室にて開催します。参加費は初回のお試し価格として3,000円とします。
以前から高騰する通信費をなんとかしたいなーと思っておられた方、この機会に是非ご参加ください。ご参加される方は自己紹介の際に、キャリアと必要なギガ数、利用料と関連して受けているサービスなどをお聞かせ頂きますので、詳細に調べておいてください!(笑)
これで、太陽光発電システムを購入してオフグリット生活への第一歩を踏み出せるかも知れませんよ!(笑)


◆超久しぶりに地元神戸でセミナーします!

日時は4.23 場所は三ノ宮のオサレコワーキング「WAY OUT」です!

https://www.facebook.com/events/584553515377458/?ti=ia

絶賛募集中!ご興味がある方はお気軽にお声がけください!

建築実務者向け実践型現場マネジメント研修
□ 第14期生  【 東京会場   2019年6月24日~ 12月6日 】
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職人起業塾14期、15期募集

◆【元祖】職人起業塾は無料でご参加頂ける原理原則系マーケティングに特化した勉強会です。

次回の開催は4月17日(水) テーマは「タイムマネジメント」です。
時間(=人生)のマネジメントについて改めて考えを巡らす時間を持ちませんか?「今の時間の使い方で未来に手に入る成果は大きく変わるのは分かっている、でも、忙しいし、、」と私も長年悩み続けておりましたが、少しずつですがマネージ出来る様になって来ましたよ。(笑)

68回【元祖】職人起業塾&波動セラピー


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原理原則系マーケティングに取り組んで見たいとお考えの方は一度のぞいて見てください。 実践型現場マネジメント理論、動画なども公開しています。 その他、研修のお申し込み、問い合わせ、補助金の活用などの情報も集約しています。 https://www.shokunin-kigyoujyuku.com

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(家づくり)しくじり先生の失敗談。

平成31年3月30日曇りのち雨

人生解釈次第。

今日は朝から空気がしっとりと湿っていて、花粉の飛散が少なく感じて、いい感じやなぁと思っていたら、昼からは本格的な雨となり、予定していた丹波で行ってきた古民家再生の第一期工事の完了を祝っての打ち上げBBQパーティーに文字通り水を差すこととなりました。朝の間に先日インスペクションを行ったリノベーションを計画中の客様へのプレゼンに立ち会った後、急いで丹波の現場に行ってみると、玄関先の軒下にバーベキューの焼き台を据えてBBQは始まっており、狭いスペースに子供たちが群がってとうもろこしやサツマイモを並んでほおばる姿はほほえましく、これはこれで悪くないと思ったり。世の中はすべからず表裏一体、良きも悪しきもも解釈次第ってことですね。(^ ^)

家づくりの迷宮。

子供たちに混じって私もバーベキュー台を囲んで猪肉や鹿肉をほおばりながらあれこれと世間話に花を咲かせていると、現在、注文建築で自宅を取得しようとしているメンバーのFさんが、「いろいろな建築会社に行ってて、いろいろ話を聞いてみるとどこも言うことがバラバラで何が正解かよくわからなくなってきた。」と相談とも独り言とも区別がつかないようなテンションで話されておられました。老婆心を出した私は、「どこの会社も自社の強みは一生懸命語るけど、弱みを語ることがなくて、声を大にして言わない所に注目したほうがいいよ」と軽めのアドバイスをして見たところ、住宅の取得に興味を持っている周りの方々と思いの外、話が盛り上がりました。

ラインニングコストの試算はFP任せじゃだめ。

Fさんの家づくりに興味を持った私は「そもそも住宅の取得って1番優先順位が高い、最初にやるべきことって何ですか?」と聞いてみました。「やっぱりお金の事ですよね、ファイナンシャルプランナーにライフプランを作ってもらって、建築費用の上限を決めました。」と、Fさん。最近の若者は情報取集能力が高く、本質的な部分を理解しておられるのやと感心しつつも、「FPさんはお金のことが専門で、建築のことは素人なので、住宅のランニングコスト(光熱費)とイニシャルコスト(省エネ性能や太陽光発電にかける初期費用)の試算も月々の支払いとして建築費用の総額に含んだほうが良いよ、寒くて暑い家を建てて、冷暖房費にどっさりと電力会社に支払うのは馬鹿馬鹿しい、とにかく、新居に暮らし始めてからの生活に焦点を合わせて考えないとね」と付け足しのアドバイスもしておきました。

3年前に出会いたかった。。

そんな話をしていたら、隣で聞いていた若いママさんが、「私、家づくりに失敗したんです、3年前に出会ってそんな話をしてもらいたかったです。。」と苦笑いしながら話しかけられてこられました。よくよく聞いてみると、3年前、木の家にこだわって家づくりをしたところ、当初の予定よりも随分と建築費用が高くなってしまい、費用を抑えるために、元々計画していた街中から外れた郊外の土地に家を建てた上に、銀行からもっと融資額を増やせると申し出があり、借り入れを上積みして無理して新居を手に入れたらしく、「住み始めたら通勤にすごく時間がかかり、子供と一緒に居られる時間が激減して、こんな暮らしは嫌だと結局、街中のマンションに移り住んだんです。」と悔しそうに話されました。

家づくりのしくじり先生。

そのママさんは幸せに暮らせる木のお家をこだわって建てたが、新居に住みだしてからの「暮らしのイメージ」が明確に出来ていなかった為、結局、子供との時間を優先する決断をされました。その結果は、マンションの家賃と住宅ローンの二重払いで家計は圧迫されるし、家を売りに出してもなかなか売れないし、売れたと思ったら残債よりも低い価格で借金だけが後に残った。と、涙なしでは聞けない残念な家づくりを体験されたとのこと。ただ、最後は「今はなんとか借金も返せたし、もう良いんですけどね。」とサバサバした感じで笑っておられたので救われましたが、幸せになるための家づくりが苦労の始まりになるなんて、絶対にあってはならない事です。すみれの事業のコンセプトを「家は建ててからがスタート」と掲げて、資金計画やヒヤリング、プランニングに時間をかけて、メンテナンスまでトータルで提案しているのは絶対にこの様な失敗をしてもらいたくないからです。

100人に一人が住宅購入で不幸のドン底に落ちる。

金融中央広報委員会の調べによると、多重債務に陥った理由の3番目に多いのが住宅ローンの返済に困ったから、となっており、自己破産した人へのアンケートで住宅購入が原因だと答えた割合が16%との統計データーもあります。また、住宅ローン破産の数は年間1万人と言われており、住宅ローン利用者が年間100万人と考えれば、百人に一人が、幸せになろうと夢を叶えてマイホームを購入したが為、自己破産という全てを失う不幸のドン底に陥ってしまっている悲しすぎる現実があります。

(売る事に)熱心な担当者に人生を任せる。

現代は自己責任の時代と言われますし、返済能力を超えた借金をして首が回らなくなるなんて本人の責任だ。と言ってしまえばそれまでですが、その論理では住宅事業者は稼げりゃ人を不幸に陥れても良いのか?と質されかねません。殆どの方は人生で初めての家づくり、練習無しのぶっつけ本番です。良く分からんし、うまく行きそうにも無いのでプロに相談に行く訳で、そこでいかにも親切そうで熱心な「イマカネジブン」の担当者に当たるだけで人生がガタガタになってしまうなんて可哀想過ぎます。建築業界はいい加減、「在り方」を見直し、モノを作って売るだけのビジネスから脱却して、顧客の幸せな暮らしをデザインし、提供する本質的な価値観を持つようになるべきです。

建築の専門家倫理を学べ。

昨日のブログにも建築基準法の第一条(目的)の条文を引用しました。「国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」から始まる建築基準法は住まい手の命を守る重い責任が建築業に課せられるという文から始まっているにも関わらず、上述の家づくりで失敗した事例を聞くと、建築・不動産業者が倫理観を学ぶ機会が欠落しているのではないか、と思わずにはいられません。これは先日の京阪神木造住宅協議会の研修で構造塾の佐藤実氏も言われていましたし、私が良く「建築会社は倫理法人会に入るべきだ!」と言っている所以でもあります。

イマカネジブンの排除。

持続継続性のあるビジネスモデルは持続可能な地域があってこそ成り立ちます。家は売ってしまったらそれでしまい、といった「今だけ、金だけ、自分だけ」の倫理観に欠けた考え方は何十年も住み続け、また何十年もかけて住宅ローンを払い続ける高額な商品を取り扱う住宅業界こそ排除しなければなりません。そのためには倫理観を学び、実践するトレーニングの場を設けるべきで、倫理法人会こそ、うってつけの場だと思っています。ご興味がある方はお気軽に私(高橋)までご連絡下さい!(笑)


◆【元祖】職人起業塾は無料でご参加頂ける原理原則系マーケティングに特化した勉強会です。

次回の開催は4月17日(水) テーマは「タイムマネジメント」です。
時間(=人生)のマネジメントについて改めて考えを巡らす時間を持ちませんか?「今の時間の使い方で未来に手に入る成果は大きく変わるのは分かっている、でも、忙しいし、、」と私も長年悩み続けておりましたが、少しずつですがマネージ出来る様になって来ましたよ。(笑)

68回【元祖】職人起業塾&波動セラピー


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原理原則系マーケティングに取り組んで見たいとお考えの方は一度のぞいて見てください。 実践型現場マネジメント理論、動画なども公開しています。 その他、研修のお申し込み、問い合わせ、補助金の活用などの情報も集約しています。 https://www.shokunin-kigyoujyuku.com

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住宅取得で後悔しない為にまず何をするべきですか?にお答えします。@住宅はランニングコスト

平成31年3月27日快晴

春の憂鬱。

春らしい暖かな天気が続きます。待ちに待った本格的な春の到来に気持ちもウキウキのはずですが、今日は1日中なんだか少し黄色いモヤがかかっているように思う位、花粉の飛散がひどかったようで、私の場合鼻がムズムズする事はあまりないのですが、皮膚の炎症があちこちに発症して痒くて仕方がありません。たかが花粉症と侮るなかれ、アレルギー反応とは恐ろしいものだと改めて思い知らされています。

薬依存への躊躇。

そもそも私は、小学生の低学年まで小児喘息とアトピーを患っており、体質改善の治療を受けるために週に何度も病院通いをするひ弱な子供でした。40年以上昔のことで、もうあまり詳しくは覚えておりませんが、毎週1人で病院に行って注射を打ってもらっていた記憶があり、この調子で花粉症がひどくなったらまた体質改善の治療を受けなければならないのか、なんて思ってしまいます。皮膚炎はステロイドを塗ると効果的面に状態が良くなるのですが、繰り返し塗り続けなければならないのは少し怖いような気がして結局病院にも行けてません。代替治療の良いアドバイスがある方はぜひお願いします。(笑)


住宅取得の4パターン。

さて、昨日のブログでは(珍しく)建築屋らしい雰囲気で「新築と中古を買ってリノベーションするのとどちらがお得ですか?」とよく聞かれる質問について書いてみました。複数の方からとても分かりやすいとコメントをいただいたりと思いのほか反響があったので、引き続き今日も建築屋風コンテンツを重ねてみたいと思います。(^ ^)
住宅を取得するパターンは、大きく4つに分かれます。1.注文建築で新築、2.分譲と言われる建て売り住宅の購入、3.中古物件を買ってリノベーション、4.リフォーム済み中古物件の購入。のいずれかに大まか当てはまります。初期費用の高額な順番に並べてみましたが、昨日のブログにも書いた通り、住宅は長年の生活を送るための基盤なので、ランニングコストで考えることが重要であり、初期投資が安いからといって決してお得とは限りません。表面的な金額だけではなく様々な面から検討することが必要です。

住宅ローンの仕組み、知ってます?

私は、住宅購入の相談をいただくと、まずは住宅ローンの仕組みからご説明するようにしています。金利が数%変わるだけで支払い総額が1.5倍や2倍にもなることもざらにあるのを知らずに銀行に勧められるがまま、なんの疑いもなく変動金利や期間固定金利で何千万円もの借り入れをする人が多すぎるのを大いに危惧しているからで、超低金利の今の時代だからこそ、もし金利が2%程度上がると、返済が終わった瞬間に多額の未返済金の請求が銀行から送りつけられて不幸のどん底に落ちる人が物凄い数になると思っているからです。

ヤバいリスク。

少しマニアックですが、昨日に引き続き今日も具体的、かつ簡単な計算でそのヤバイリスクを説明してみたいと思います。銀行のHPを覗いてみると住宅ローンについての細かな約款が分かりにくい文章で書かれています。某地方銀行を例に変動金利に関する説明文を以下に抜粋します。

  • 年2回、毎年4月1日及び10月1日に当行変動金利型住宅ローン基準金利を基準として利率の見直しを行います。4月1日の新利率は7月のご返済分から、10月1日の新利率は翌年1月のご返済分から適用します。
  • 元利均等返済の場合、返済額は10月1日の利率見直しを5回経過するまで一定とし、5回目毎に新返済額を定めます。ただし、返済額が増加する場合は前回返済額の1.25倍を上限とします。
  • 当初の借入期間が満了しても未返済額残高がある場合は、原則として期日に一括してご返済いただきます。
  • 固定金利選択型への切り替えは可能(手数料が必要)ですが、固定金利型への切り替えはできません。

通訳すると、、

この内容をもう少し丁寧に分かりやすく説明すると、「(金利が上昇し始めたら)半年毎に金利は見直すので、金利が上がった分、支払いは増えますが、2年半は今のままの金額を支払ってもらいます。2年半後に支払いが増える際も1.25倍までしか返済金額の増額はしませんが、金利上昇分は元金返済を圧縮してもらいます。元金の返済が少なくなった分、利息は雪だるま式に増えるので返済期日の最終に残高を一括返済していただきます。できない場合は抵当権を行使して住宅を売却します」。となります。

お金に置き換えてみると、

言葉で見るとあまりリアリティーがないのでわかり易い数字に置き換えてみます。
【土地建物4千万円 変動金利当初1% 返済期間30年】
で住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は128,655円となります。1年後、(実際にはあまり考えにくいですが、)2%の金利上昇があったとします。月々の支払い額は168,641となりますが、それが適用されるのはその2年半後です。そして、改訂された支払い額は125%ルールに従って160818円となります。問題なのは、金利変動によって1年半前から168,641円を支払うべきを128,655しか支払っておらず、その差額は元金の支払いから差し引かれていることです。

知らないうちに借金が膨らむ。

ちなみに、一般的には、仕組みを把握されている方は少ないですが、住宅ローンはほとんどすべての人が(半ば自動的に)元利均等払いを選択されています。要はローンのスタートから最後まで支払う金額は一定で、はじめのうちは元金よりも金利が多く、返済が進むにつれてその比率が変わっていくと言うシステムです。上述の金利上昇局面で支払い金額が変更されるまでの2年半の支払いを見てみると、月々の返済は128,655円でその内訳は元本返済95,322  利子33,333円 となっています。しかし、金利上昇分の支払い増となった168,641円との差額39,986円をこの金額で吸収するので、返済は計画通り進みません。実質、金利は常に残債に対してかかりますので、この差額が雪だるま式に増える事になります。複利は複雑な計算で分かりにくいのでここでは割愛してシンプルに考えると、39,986円の差額が2年半(30ヶ月)溜まると1,199,580円となります。住宅を購入して3年半後に知らないうちにこの負債を抱えている事になるのです。

 

複利計算とは雪だるま式のこと。

もう少し詳しく見てみると、1%から3%に金利が上がると、総支払額は46,315,920円から60,710,833円に膨らみ、その差額は1400万円以上増える事になります。返済の元金と利息の内訳は3%の場合、元金68,641  利息100,000と支払い額が増えるにもかかわらず、元金の返済は少なくなり、残債が多くなる分、金利が更にかかる雪だるま式の計算になるのです。上述の金利上昇場面のシュミレーションに当てはめると、返済スタートから3年半経った金利の見直しがされる時点での返済は、金利上昇した未返済分の1,199,580円+金利+残債となり、3800万円以上になります。このあまり返済が進んでいない状態で金利計算をやり直すと、毎月の返済額は173,366円となり、125%ルールでの月々の支払い額は168,641円ですからここでも4,725円未返済が発生します。これを残期間分掛け合わせて単純に計算しても150万円+金利となり、最終的にローン完済時に300万円前後の未返済分の請求が銀行から送られてくるという事になるのです。

住宅取得で後悔しない一丁目一番地。

以上、あまり細かな計算をしても複雑になるので、ざっくりした計算で考え方を説明したのですが、これでもかなりマニアックだと感じて分かりにくかった方もおられると思います。しかし、多額の借り入れをする本人が面倒くさがって金利についての理解を諦めると、とんでもない事になり、幸せに暮らすために手に入れる住宅が不幸の種になってしまう事になりかねません。とにかく、新築、中古住宅にかかわらず、まずはランニングコストで考えられるように住宅ローンの仕組み、金利の恐ろしさは理解しておく必要があります。住宅取得を考えられたら、まず初めに押さえておくべき点だと思っています。ちなみに、125%ルールの適応が無い銀行や、変動金利と変わらない金利の全期間固定のローン商品を扱う銀行もありますなので、根気よく調べられることを強くお勧めします。こんなブログではイマイチよく分からないと言われる方はお気軽に私(高橋)までご連絡頂ければもう少し分かりやすく丁寧に解説させて頂きますよ。(笑)


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◆~古民家から再生プロジェクト~ 祝!第一期改装工事終了お披露目パーティー開催します!

本格的なリノベーションを前にとりあえず泊まれる様に水回りと二部屋の改修を行いました、世界に一つの研ぎ出し風呂や、断熱塗料ガイナの実証実験室など結構見所もあります!
日時:2019年3月30日土曜日 10:30〜17:00
場所:兵庫県丹波市春日町下三井474
詳細:https://www.facebook.com/events/296991217900771/

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思考(イメージ)の現実化。

平成31年2月23日 晴れ

テープカット。

今日は滋賀県大津へ。本来、昨年末に完成するはずだった新築住宅のお引き渡しに向かいました。昨年の秋の台風の影響でシャッターやエクステリアの資材の流通が麻痺してしまい、その部分の工事が進まず、完成が大きく遅れてしまいました。この度、建物のお引き渡しをさせて頂きましたが、未だに外構工事は完了しておらず心苦しい思いを抱きながらテープカットのセレモニーを執り行わせて頂きました。オーナー様には「周りの新築現場もみんな建物が出来ても外回りは手付かずのままですし、しょうがないね」とご理解を示して頂けて救われる思いです。理解ある顧客こそ宝物だと改めて感謝しつつ、、仏師の桂野先生に彫ってもらったいつものヤモリ(家守)の置物を贈呈して、一生のお付き合いを誓いました。H様、この度は本当にご迷惑をおかけし、またお世話になりました末永いお付き合いの程、宜しくお願い致します。

 イメージ通りの建物の完成

すみれでは、新築工事の棟数はあまり多くは施工しておりませんが、「本当の注文建築」を標榜して一棟ずつ、顧客の要望、願望を叶えられる様に事細かな確認を行いながら丁寧なモノづくりを目指しています。この度も建物が完成してオーナー様と一緒に出来栄えの確認をしていたら「イメージ通りの出来上がりと言うよりも、VR(バーチャルリアリティー)で見た通りのものが再現されている」と何度も繰り返し確認頂いたイメージを現実に作り上げることが出来たと喜んで頂きました。私達、注文建築の事業は完成したモノを見て頂いてご納得してもらい契約するのではなく、図面やパースといった言わば「絵に描いた餅」に人生で何度も使うことがない様な大金をつぎ込んで貰う決断をして頂きます。いくら詳細に図面を書いたり、建築模型を作ったところで、建物の持つ雰囲気を感じ取ってもらうのは非常に難しいのが実際でしたが、VR(バーチャルリアリティー)の導入で、図面を変更するたびに3D画像で360度中を見渡せるバーチャル空間を作ってご確認頂ける様になり、イメージと現実の齟齬が随分と軽減したのを実感しました。

 不可能を可能に変える。

テクノロジーの進化は今まで複雑だったことをシンプルにする。と言われますが、まさしくその通りだと最近、感じることがとても多くあります。今では簡単に、3D画像をお客様に確認してもらう、と言ってますが、少し前まではEメールに添付するなんて事はデーターが重過ぎて出来なかったですし、パソコンの扱いに慣れたお客様はごく少数で、PCのメールアドレス、アカウントを持っている方がそもそも、そんなにはおられませんでした。今はEメールでパソコンに送ることさえ必要なくなり、スマフォにクラウドにアクセスするURLを送るだけでどんな重たいデーターの画像だろうと関係なく見て頂ける様になったことを考えれば、この数年の変化、進化の物凄いスピード感に改めて驚いてしまいます。昨日のブログにも書きましたが、建築現場の遠隔管理なんてあっという間に業界のスタンダードになるのだと思いますし、今まで無理だと思っていた事が次々と現実になって行くのがこれからの時代なのだと思います。常に最先端の情報にアンテナを立てて、それが私達の事業にどのように活用出来るのか?と問いを持ち続ける必要性を改めて考えさせられた、完工お引き渡し式となりました。大津の地ををこよなく愛した松尾芭蕉が遺した「不易流行」を常に意識して、ボーっと生きてんじゃねーな。(笑)

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◆職人起業塾2019東京オープンセミナー【建築業における真実の瞬間】

日時:2019年2月13日水曜日 14:00~17:00 場所:株式会社シップ 〒112-0004 東京都 文京区後楽1-4-14 後楽森ビル3階 www.shipinc.co.jp お申し込みはこちらから→https://www.facebook.com/events/239954583566295/

◆職人起業塾2019 大阪オープンセミナー「建築業界が抱える諸問題の根本的解決へのアプローチ」

日時:2019年3月18日月曜日 14:00~17:00 場所:カラフル会議室 新大阪 大阪市淀川区 西中島 6-2-3 チサンマンション第7新大阪 1102号室 主催者: 一般社団法人職人起業塾 お問い合わせ:www.shokunin-kigyoujyuku.com お申し込みはこちらから→https://www.facebook.com/events/543933566013947/

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3月6日 姫路市倫理法人会で講話させて頂きます!

参加費無料なので是非ご参加ください!

住宅性能の値段。

平成30年10月3日 晴

新住協第4回通常総会及び全国研修会

昨日に引き続き大阪に滞在中。新住協の地元関西での総会にスタッフとして参加中、今朝も8時集合で大阪スカイビルのステラホールに集合して今日は受付嬢ならぬ受付オヤジとして全国から集まられれくる会員さんたちを迎えました。新住協以外でも色々と繋がりのある工務店経営者さんや建材メーカーの方々が次々とやって来られ、「お久しぶりです!」「ご無沙汰しております!」とご挨拶出来たりと期せずして良いコミュニケーションの機会を頂くことが出来て喜びました。中には、わざわざいつも「facebook見てます!」「相変わらず毎日ラーメン食べてますねー」と声を掛けてくれたり、「毎日(この)ブログ見てます!」との嬉しい声ももらえたり。ボランティア活動はして見るものです。(笑)

業界最先端の高断熱高気密設計・施工

そんな、ボランティアスタッフとして運営側としての参加ではありましたが、とはいえ、私もれっきとした新住協メンバーであり高断熱高気密住宅の設計施工を学び、実践する工務店の経営者であり技術者です。総会の間は受付のデスクに座っておりましたが、流石に研修会が始まり、鎌田先生の基調講演が始まると会場に入らないわけにはいかず、気を利かして事務員さんを応援に呼んで下さっていた表社長のご厚意に甘えて、結局、研修会が始まるとは持ち場をほったらかして、がっつりとお勉強の時間とさせてもらい、今年も業界最先端の高断熱高気密設計・施工について情報収集と学びの時間を持ちました。高い住宅性能を実現するには、温熱、湿度の理論の理解、その理論をもとにした設計が必要ですが、同時にそれは施工とセットであり、また、施工性を無視していては住宅のコストは高くなるばかりです。そして、住宅、建築はデザインを切り離して考えることはできません。それらを全て包括してあらゆる問題を解決しようと取り組まれる工務店というのは随分と意識が高い、各地方でのトップランナー工務店が集まられます。私は様々な勉強会や研修会に参加しておりますが、この会ほどマニアックで、真面目で、すごい技術系の組織は他に類を見ません。

住宅性能評価のシンプルなモノサシ

鎌田先生の基調講演では相変わらず新たな断熱施工に対する提案を意欲的になされ、ディーティールに拘り、コストに拘り、そして施工、工具にまでその思索を広げられてのマニアックなお話はいつもながら圧倒されました。住宅の省エネ性能を暖冷房エネルギーそのもので評価と表示を行うという至ってシンプルで分かりやすい考え方は、建築のプロではないユーザーにもはっきりと理解されて、同じモノサシを持って住宅の計画、仕様を共に考え、作り上げることが可能となります。某有名建築家が設計された見た目は格好がいい、しかし実際に住んでみると寒くてたまらん、暖冷房コストがやたらとかかる住宅を「話にならない」とこき下ろし、断熱、気密の設計・施工によって見た目の意匠の良さと、快適な住み心地の両立が出来てこその住宅であるべきだとの厳しい言葉には迫力さえ感じました。Q1住宅と呼ばれるQ値1台の住宅の一万棟の早期実現を掲げた新住協は時代の要請とともに益々の会員数の拡大とその会員による高性能住宅の供給が加速するのだろうと肌感覚で感じる全国研修会となりました。

夏の高断熱住宅。

鎌田先生の基調講演の後は関西での全国大会という流れもあり、また、今年の夏が殺人的に暑かったのも影響してか、これまで散々研究された冬の間の暖房ではなく夏の間の全室冷房についてのパネルディスカッションが行われ、Q1住宅におけるエアコンの冷房は1台の稼働で全館の空調が可能であるという以上に、以下に快適に気温と湿度をコントロールするかについて熱い議論が展開されました。パネラーの皆さんの執念?とも思えるような綿密な実験と検証には舌を巻いたと同時に、高断熱高気密住宅は数値ではなく使い方が重要で、ユーザーとの出来上がった住宅の使い方、設計意図の共有の大事さを改めて感じました。とにかく、北海道や東北の極寒の地で研究され、発展してきた高断熱高気密住宅は温暖な関西、中四国、南国の九州においても夏場に大いに活躍することが改めて明確に理解できました。

性能の値段。

その後は設計事務所さんによる設計プロセス、パッシブデザインの事例発表と、関西にも研修会の講師として良く来阪され、すっかりおなじみになった北海道の新進気鋭の工務店、棟朗株式会社の齊藤社長による、新住協本部と進めて来られたQ1住宅のプロトタイプの紹介、なんと販売価格2100万円のQ1住宅の設計と仕様を全国のメンバーと共有して、誰にでも手が届く高性能住宅のリリースと、そこにも大きく影響するコストダウン、工期短縮についての概論と、具体的な手法を紹介がありました。プロトタイプ住宅の話は北海道を襲った地震の影響で完工が遅れてのもあり、図面のシェアと簡単な説明に終わりましたが、これは実は結構衝撃的な内容で、時代の流れは完全にパッシブデザイン、省エネ住宅になっており、2020年の改正建築基準法施行のタイミングもあり、これから高性能住宅に取り組みたい、でもどこから手をつけたらいいかわからないという事業者にとっては非常にハードルが低い究極の指南書になる、もしくはユーザーにとっても全国共通の性能住宅の値段のモノサシが出来る可能性があります。早速、すみれでも積極的に取り組んで見たいと思います。

3日泊まればこの家の良さがわかる。

そんなこんなで、今回も素晴らしい学びが盛りだくさんの新住協の全国研修会となりました。毎年、着実に進化を遂げ続ける高断熱高気密の高性能住宅の設計施工の研究は完全に北海道や東北の北国特有のものではなく日本全国に建てられるスタンダードなものであるとの認知が広がる段階となり、普及期に入ったのを実感することが出来ました。本日最後の登壇者だった一級建築士事務所MUK 村上あさひさんが大阪の堺市で施行されたQ1住宅で引き渡し後にインタビューに行ったところ、「この住宅の良さはどのようなところですか?」との質問に「1日泊まってもらったくらいでは分からない、3日間泊まってくれたらわかると思う」と答えられたとのことで、「本当にこの家を建ててよかった」と心から満足されているとの話が出ました。もちろん、このユーザーは建物の性能だけではなく、デザインやあさひさんの丁寧な仕事ぶりや細やかな提案、コミュニケーションによる意思疎通がうまく行ったこと等、様々な要素が重なり合っての大満足だと思います。しかし、その中には温熱環境の快適さが占める割合が少なからずあると感じましたし、私たちもお客様からあさひさんのような評価を頂ける家づくりをしなければと褌を締め直した次第です。あさひさん、素晴らしい事例発表でした、勉強させて頂きました。そして、全国からご来阪頂きました皆様、ありがとうございました。

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建築の日本展〜その遺伝子がもたらすもの〜

平成30年9月13日 曇り

東京にて。

今朝は水道橋の(せまーい)ビジネスホテルで起床。豊島区で開催されている倫理法人会モーニングセミナーに飛び入り参加しようと思っていましたが、早く目覚め過ぎて二度寝したらそのまま寝過ごしてしまいました。ま、そんなこともあるよね。(笑)
昨夜は東京での職人起業塾の講座終了後、オブザーバー参加頂いた方々との懇親会でカリスマ女性経営者の賀子さんにご紹介いただいてオブザーバーとして参加頂いたツクリンクの内山社長が語られるこれからの建設業界の在り方について熱い想いを聴かせて頂き、業界向けのマッチングサービスでは非常に珍しい「性善説」に基づいたサイト運営に以前から興味を持っていた事もあり、大いに共感した次第です。いかにもIT系ベンチャーの起業家といった風情の内山社長は元は鳶職だったらしく、同じガテン系出身の経営者としてこれからの建設業界に若い人を呼び込むには、今いる職人達に「モテる職人」になってもらわなければならない。とベタですがある種斬新な結論を得ることができました。自社に持ち帰っていかにモテるか?を大工達と検討したいと思います。(笑)

「UXD×建築」研究進めてます。

今日の昼過ぎからは横浜でリノベーションと不動産仲介をワンストップで行い、そのスキームを提供して全国ネットワークを構築されており、今尚すごい勢いで成長を続けておられるベンチャー企業「リノベ不動産」を訪問してアスリートばりのトレーニングをされている?鎌田社長にあれこれとレクチャーを受けました。Xデザイン学校大阪分校で研究生として「UXD×建築」についてチームメンバーと工務店のゲームチェンジを叶える新しいサービスデザインを考案している中で、人口減少で衰退の一途を辿る新築事業よりリノベーションの方がこれからのマーケットの可能性が高いこと、若者たちは35年ものローンに縛られる生き方を拒絶していることを考えると、これからありあまる住宅をイニシャルコストをあまりかけずに活用するリノベーションでコストを抑えながらも心地よい空間を提供するのは不可欠だと考え、国内最大のネットワークを誇るリノベーション事業者にお話を伺いに行った次第です。鎌田社長、本日は貴重なお時間をいただきありがとうございました。非常に良い勉強になりましたしヒントを頂くことができました、今後ともよろしくお願いいたします。

「建築の日本展」

横浜でのアポイントメントが15時と少しゆっくりめだったこともあり、今日は久しぶりに東京で学びの時間を持つことができました。神戸のような片田舎と花のお江戸との1番の違いは、情報収集ができる質と量の圧倒的な違いだと思っていて、講演会やカンファレンス、展覧会や映画などの最新の情報はまさに東京一極集中と言って過言ではなく、私のような地方の田舎ものはいつも遠くから行ってみたいな、見てみたいと指をくわえて見ているばかりです。そんなこんなで今日は絶好の機会だと思い、以前から興味を持ち、チェックしていた六本木の森ビルで開催されている「建築の日本展」を見に行く事にしました。

その遺伝子がもたらすもの

神戸ではまず行われることがない大々的な建築の展覧会はなかなかの規模で、日本古来の伝統建築、木造建築から最新の新進気鋭の建築家の作品の紹介まで幅広く紹介されておられましたが、サブタイトルに「その遺伝子がもたらすもの」とつけられていた通り、古代から綿々とつながっている日本の建築に対する思考と哲学というか価値観、美学を紐解きながらその遺伝子が確実に埋め込まれて世界から大きな評価を受ける現代の日本建築へと繋がっているメカニズムを解き明かす野心的な取り組みとなっていました。縄文時代の住居から現代の大型建築まで100のプロジェクトを千利休が設計した待庵の原寸大の茶室の再現をはじめとして精巧な大型模型で再現されていたのは本当に見応え十分。というか、2時間ほどの時間では到底足りないほどの充実ぶりでした。展示作品のチョイスがある程度方向性がある(バイアスがかかっている)のは十分承知しているにしても、世界のどの国や地域とも違う日本的な価値観、自然との共生や、空間、内と外との緩やかな連続性、木や森に対して敬う念、佇まいという価値観から進化した侘び寂びなど、まさに遺伝子が継承されている建物を美しいと感じるのだと自分自身の日本人(の元大工)としての遺伝子を再確認した次第です。

建築には魂が宿る。

素晴らしい展示の数々で、実物を見に行こう、と心に決めた作品も多々あり、ここで言及したい展示作品は枚挙に遑がありませんが、私が特に胸を打たれたのは古くからの大工の口伝であり、掟が大きく映し出されたブースでした。今では(台風や地震などの災害時は別ですが、)すっかり現場から離れてしまっておりますが、本当はもう少し伝統工法や意匠建築を学び、大工としての技量を磨き、知見を広めて、経験を積み重ねて職人としての高みを目指したいと思っていた昔のことを思い出し、「職人という生き方」を極めることができなかった自分自身を少し情けなく、残念に思ってしまいました。大工が精魂込めた建物には魂が宿る。と起業した頃は本当に思っていたし、初めて自分でお客様に相対して要望を聴き、それを図面を書き、実際に自分の手で作り上げた時は大げさでもなんでもなく心が、魂が震えていたのを思い出し、できることならもう一度、がっつりと現場に戻り、職人としての人生を真っ当なものにしたいものだと思った次第。ま、そろそろ目も見えなくなってきたし、体力も落ちてきたし、他にもやるべき役割、背負うべき責任がどっさりとある今ではそんなことは叶いませんが、職人としてのものづくりに対する想いだけは忘れないようにしたいと思っています。そんな、私には甘酸っぱくも、ほろ苦い匂いのする日本の建築展でした。会期は9月17日まで、もう少しだけありますので、ご都合がつく方はこの週末、六本木ヒルズに行かれることを強くお勧めします!

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家族の幸せから逆算する家づくり計画!

平成30年7月21日 快晴

ご安全に。

殺人的に暑い日が続きます。風の噂によると明石では大工さんが熱中症で亡くなったとのこと、屋根屋さんも次々病院に搬送されたり、足の裏を火傷したりとまさに殺人的。建築現場作業に勤しむ人には厳しい季節となりましたが、小まめな水分補給と休憩を心がけて、体調管理にはくれぐれも留意して貰いたいと思います。それにしても、炎天下の屋根仕舞の苦しさは私もよく知っており、野地板を張りながら「死ぬな、」と思った事は何度もありますが、発表される気温が40度近く、しかも連日となったのは記憶にありません。屋根の上だけではなく、空調設備がないどころではなく足場とシートに囲まれて風も通らない建築現場の中で身体を動かす過酷さを思うと心配になってきます。皆様、ご安全に。

家づくりを始めるにあたっての4つの提言。

今日は午前中、新築を計画中の方にご来店頂き、私も初回面談に立ち会わせて頂きました。設計・プランニングには殆ど口を挟む事は無いのですが、はじめに家づくり全体の計画についてのお話をさせて頂くようにしておりまして、今日もご来店頂いたお客様の疑問、質問に答えると共に私の話も熱心に聞いて頂きました。いつもお話をさせてもらっているのは、大きく4つの考え方で、話を聞いて頂いた方は全員が全員、知らなかった、聞かせてもらって良かったと言って下さいます。ただ、全く家のデザインや間取りの話はしないので物足りないと思われる方もおられるようですが、私にとっては「住宅の取得は単なる手段であり目的ではない」というのが基本姿勢であり、(弊社にご依頼頂かなくても)絶対に後悔して貰いたくないという想いで熱く語っています。その4つの考え方とはこちら。

1.住宅取得の目的と最低限の知識を身につける事
2.家族の幸せから逆算する住宅取得計画の立て方
3.性能とは暮らしを豊かにする方法
4.地元産の木材を使う意義とメリット、デメリット

いい機会なのでここでも簡単に説明を書き残しておきたいと思います。

1.住宅取得の目的と最低限の知識を身につける事

上記にも書き記しましたが、住宅の取得は単なる手段であり目的には絶対になり得ません。私たち建築会社はその手段をお手伝いするという事を良く理解して設計・施工の計画を立てるべきで、お客様も工事ではなく「その後の暮らし」を鮮明にイメージして土地・建物の購入先や依頼先をチョイスして貰いたいと思っています。特に、高額な費用を住宅ローンを組んで長年に渡り支払い続ける場合は、ローンの支払いが生活を圧迫するようなことには絶対にならないような計画を立てる事をお勧めしています。その為に、最低限の知識を身につけて貰いたいと、銀行や不動産会社では絶対にレクチャーされることがない住宅ローンの金利の仕組みを説明させてもらうようにしており、万が一、金利が上昇した時のリスクを理解して頂くようにしています。具体的には現在の超低金利時代に住宅ローンを「元利均一」で融資を受けると、元金の返済が多く、利子は知れていますが、1%〜2%金利が上昇するとそれは逆転してしまいます。そして、返済金額が上昇するのですが、殆どの銀行では上昇率は1.25倍までと規定されており、そこからはみ出した上昇分については元金返済を減少して処理されます。結果、返済期間が完了したと思った時に多額の未払金が残り、一括返済を銀行に迫られることになったりします。住宅ローンの仕組みをまず理解して、融資の契約を結ばないととんでもない悲劇が待ち受けていたりするのです。

2.家族の幸せから逆算する住宅取得計画の立て方

今までの私の経験則からすると、住宅取得にかける費用を算出するのに綿密な計画から割り出しておられる方は稀で、殆どの人が感覚的に「これくらいなら大丈夫だろう」という感じで土地建物の購入費用を決めておられるように見受けられます。しかし、生命保険に入ってまで高額の借金を背負い購入する大きな買い物なのですから、ここは少し慎重に検討して、絶対に後悔しない計画をたてるべきだと思います。私が提案するのは「家族が幸せになる状態」から逆算して住宅取得の計画を立てると言うことです。要は、綿密なライフプラン(=人生計画)を作成し、子供の成長に伴う教育費や結婚にかかる資金、家族で過ごす余暇、車の買い替えや趣味に費やす費用、そして老後資金等を所得と共に整理して、安心して暮らせる貯蓄ができる範囲内で月々いくらなら住宅費用に充てれるかを算出してもらうようにしています。ご自身でなかなかまとめきれない場合は信頼できるライフプランナーをご紹介したりもして、まずは自分自身で毎月の費用を決めてそこから自己資金と合わせて住宅ローンの選択をお手伝いしています。この範囲の金額なら間違いない!と思える家づくりの計画を立てることが重要だと思うのです。

3.性能とは暮らしを豊かにする方法

前項ではライフプランを根拠にして毎月捻出できる住宅費用を明らかにすべきと書きましたが、これは住宅という高額商品の購入ではイニシャルコスト(初期費用)に目が行きがちですが、実は住宅ローンで毎月払い続けるランニングコストであるという意味を含んでいます。例えば、同じ3000万円で住宅を建てたとしても金利が1%の固定金利なら35年ローンの支払い総額は3,557 万円ですが、2%になると4,174 万円に、もし3%になると4,850 万円と1300万円もの違いが生まれます。ほんに金利って怖いもので、ローンの商品、タイプを間違うだけでひと財産失う可能性があります。また、近年やっとスタンダードになりつつある高断熱高気密の省エネ性能についても同じことが言える訳で、月々6000円(初期投資で200万円)増額してZEH(ゼロエネルギーハウス)仕様にしておくと光熱費がゼロになり、35年の収支を勘案すると大きく総支払い費用を軽減させる事が可能です。その他にも、住宅の取得時に団体信用保険に加入する分、生命保険との重複分を見直すなど、ランニングコストをトータルで計画する事で暮らしを豊かにする事ができるはずです。

4.地元産の木材を使う意義とメリット、デメリット

最後にいつもお伝えするのは、住宅とは地域に根ざすものであり、地域との共生無くしてはあり得ないという事で、それは私たち地場工務店と言われる地域に根ざした事業所も立場を同じくするという事です。上述のようなやもすれば建築費用を抑える事になる提案を行うのも、大手ハウスメーカー、ビルダーの様などんどん新規客を集めて売り切りの商売ではなく、地域のお客様との長いおつきあいの中で生業を立てているからで、お客様が安心して余裕のある暮らしをされる事は私たちにとってもメリットとなるからに他なりません。その立場をご理解頂いた上で、金額的なメリットは無いですが、地元産の木材での家づくりで、森を守り、地域を盛り上げる活動にご協力をお願いしています。もちろん、個人住宅を建てるお客様には全く興味が無い事なので、兵庫県産材を使用した際に受けられるメリットとして、日本で最も低金利の長期固定ローン「兵庫県産材特別ローン」を利用できることと、国土交通省から出される「地域型住宅グリーン化事業」の補助金を活用できる可能性をお伝えしています。循環型の持続可能な地域、社会に少しでも近づける様にと地道な努力を重ねている次第で、今日も「兵庫県産材特別ローン」にはご興味を頂けた様で、ご理解くださる方にご縁を頂ける事に感謝するばかりです。

耐震は?

その他にも電磁波環境の改善や自社大工による施工と10年以上も続けているスタッフブログによるリアルな情報公開など、様々なお話をさせて頂きましたが、そんな初回面談の終わりに差し掛かり、「最後に一つ聞いてみたい事が、」と申し出があったのは耐震性能について。先日、大阪での地震もあり、南海トラフのリスクが年々高まると言われる中、やはり建物の強さが気になられる様で、耐震等級の基準についてどの様に考えているか聞いてみたいとの事でした。すみれの新築の標準規格では耐震等級2以上としておりますが、現在は全棟、許容応力度計算(構造計算)を行う様にしており、4号建築物の特例を使って構造計算をしない耐震等級3よりも信頼度は高い事、そして神戸で震災を身近に体験した建築屋として直下型地震には耐震等級をいくら高めても(ビルがバタバタ倒れましたから、、)倒壊の可能性を消す事が出来ない旨をご説明させて頂きました。実際は間取りや窓の配置を計画し出してから、耐力壁の量と配置で構造強度と使いやすさやデザインのせめぎ合いに悩む事になるのですが、それはまた後のこと。理論については大まかにはご理解頂けたのではないかと思います。Tさま、本日は朝早くから、また暑い中お越しいただきましてありがとうございました。引き続きお付き合い頂けましたら幸いです。

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ひょうご木づかい王国学校の新たな出発。

平成30年1月10日晴れのち曇り

水曜日は朝活から。

5時前と言うと明け方と言うよりまだ夜の風情が漂う真っ暗な中、今朝も気合を入れてベッドから飛び出して朝のビジネスミーティングに出席。温かい布団を跳ね上げるのは少々気合が要りますが、起きてみると凛とした冷たい空気が却って気持ちの良いもので、気分よく1日のスタートを切りました。

3%の取り組み。

スモールビジネスに取り組む事業者のうち、96%は紹介によって売り上げを上げたことがあると言われますが、紹介してもらえるように戦略的な取り組みをしているのはそのうちのたった3%とのことです。私たちすみれが取り組んでいる社員職人にによるクライアントとの接点強化によるマーケティングもその一つですが、この朝活はリファラルマーケティングと呼ばれる専門家集団がチームを作りお互いに紹介をし合うと言う取り組みで、今朝も非常に良いご縁をいただくことができました。ドラッカー博士が行ったセリング(売り込み)をしなくても安定的な売り上げが作れる取り組み、進めています。こんな朝活にご興味がある方はお気軽にお声掛けください。(笑)

里山住宅博in神戸

今日の朝から太陽がのぞき比較的暖かな1日になりましたが、昨日の神戸の北地域は粉雪が舞い冷たい北風が吹きました。そんな中、昼からは北区上津台にある里山住宅博in神戸に向かいました。年末に十人十色と言うテレビ番組で木の家に住まう里山での暮らしが取り上げられ、大きな話題になっている地域工務店が集まって「木の家」をテーマにしたモデルハウスが立ち並ぶ分譲地です。

年明けは引っ越しから。

ちょうど1年位前から兵庫県林務課と兵庫県木材連合会に委託され、私たち地域に根ざす工務店と建築関連の事業者さんが集まって運営を続けてきたハーバーランドモザイクにあったひょうご木づかい王国学校は施設側からの一方的な通達により賃貸借契約の更新ができず、この年末に突然移転する運びとなりました。その移転先が運営メンバーさんも数多く参画をされていたこの里山住宅博in神戸のモデルハウス#21にさせていただいた次第です。

生まれ変わったひょうご木づかい王国学校

これまではモザイクという神戸の中心地の人気の複合施設の中に位置していたこともあり、年間20,000人もの来場者を数え子供たちに木に触れて楽しんでもらいながら、地元産の木材の良さを知ってもらう施設として多くの人に親しんでもらいましたが、今後は少し趣旨を本来の目的に沿わせて、これから新築やリフォームなどの家づくりを考えておられる方へ安心でお得で快適な賢い家づくりのサポートを中心にした営業を続けていくことになりました。

4つのバリューでRe start!

残念ながら、子供たちに走り回って遊んでもらうわけにはいかなくなってしまいましたが、真剣に家づくりを考えている方には実際の地元産の木をふんだんに使った高性能な家を体感してもらえますし、また気に入ったモデルハウスを購入してもらうことも、近隣で販売中の分譲地に注文建築を建ててもらうご案内も出来るようになりました。これまでに引き続き安心と納得の資金計画を立てられる「無料ライフプランサポート」や、日本で一番安心できる住宅ローンと言われている「兵庫県産木材特別ローン」の案内や国土交通省から採択された「地域型グリーン化事業」の補助金の利用サポート、そして家づくりの基礎知識を学べる「住まいの設計はじめま専科」も継続して行いながら、第三者的な立場でお客様の目線に立った家づくりサポートを行っていく場所として再出発を切りました。

家づくりの灯台に、

現在、ひょうご木づかい王国学校の運営は専任の女性アドバイザー秋田さんに業務委託しており、私たちは裏方としてサポートするくらいで表立っての活動はすることがなくなりました。しかし、記念すべき再出発の日と言うことで昨日は引っ越しのお手伝いに里山住宅博イン神戸のモデルルーム#21に行ってきたと言うわけです。ひとしきり運び込んだ荷物の開梱作業を手伝った後、玉石混在の何がほんとに正しくて、何がお得でどうするべきかが非常にわかりにくい住宅業界の中で本当に住まい手の立場に立った的確で喜ばれるアドバイスができる施設として認知されることを祈りながらモデルハウスを後にしました。

住宅産業は地場産業であるべき。

自分自身で地域密着の小さな工務店を営んでいる立場で、少しおこがましいというか、手前味噌に聞こえるかも知れませんが、私は住宅は地場産業である工務店で作るべきだと思っています。その理由はいくつかありますが、一番は自分自身が大手住宅メーカーの下請け大工をしていた経験から、住まい手から作り手の顔が見えない、また作り手もどんな人がそこに住まうか分からない、お互いが知らない状態での家づくりに非常に疑問を感じたからで、「どうせ大工をするなら、住まい手に喜ばれる仕事がしたい。」そんな想いから大手住宅メーカーの下請け仕事を辞めて元請けに転換した経緯があるからです。もちろん、私たちだけが良いというのではなく、同じように愚直に良い家を作りたいと励んでおられる同業の工務店さんでも素晴らしい工務店はいくらでもあり、そんなところで建ててもらいたいと思うのです。

 

家づくりの構造的問題。

これは単に「想い」の問題ではなくて、建築業界の構造的な問題だと思っています。住まい手の近くに寄り添い、一緒に家づくりをしていくスタンスの私たちのような地域の工務店は、大手住宅メーカーのような潤沢な資本もなければ圧倒的な集客力もありません。ご縁を頂いたお客様との繋がりを大切にすることで、リピートや紹介をもらって経営を成り立たせます。家づくりが目的ではなく、工事が竣工し、引き渡してからの暮らしに満足してもらえて初めてそれが成り立ちます。大手のように派手なTVコマーシャルや広告宣伝で次々と新規客を呼び込んで決まったデザインや間取りのパターンの中から効率よく商品を選んでもらっていかに短期間で工事を終わらせて次の新築物件に取り掛かるか、というサイクルとは根本的に違います。

 

作り手と住まい手の利益相反。

建築業界の大きなシェアを握るようになった大手ハウスメーカーが抱える構造的に一番問題なのは、実際に家を作る職人の利益が住まい手の利益と相反することだと思っています。下請け職人は厳しい単価で一軒あたりの手間賃で請け負っており、丁寧に作業をしても、クレームにならない程度の仕事をしても、報酬は同じです。というよりも、出来るだけ早く現場を終わらせればその分日当は高くなり、時間を掛ければ掛けるほど一月あたりの稼ぎは低くなってしまいます。大工が良い人だとか、悪い人という問題ではなく、施主と職人の利益相反はお互いの顔が見えないことも相まって結局、魂の込もった良い仕事をする環境では無くなってしまうと思いますし、情けないですが、私自身も下請け大工時代はそうでした。

 

構造的問題の解消は職人との理念の共有。

そんな職人としての誇りを失いながら働くのではなく、正しい納得の行く仕事がしたいと思い、脱下請け、元請けの工務店に転換し、利益相反の構造的な問題を解消するために大工を正規雇用、月給制にして、早く工事を終わらせることが儲かるのではなく、お客様に喜ばれることで評価される、着工から引き渡しまで担当の社員大工が付きっ切りで工事を進める、また、工事を終えた後もメンテナンス訪問を社員大工が巡回するという徹底して作り手の顔が見える仕組みを作り、理念を共有した現場でのものづくりを目指してきました。私たちは物売りではなく、ものづくりの会社であり、そこに絶対的な責任を持たなければならないと考えてのことです。

 

安心で幸せな家づくりを!

そんな、家づくり、モノづくりに真剣に取り組み、住まい手との長いお付き合いをして、地域に住まう暮らしの安心、安全を担保する、また、地域に根ざして、地場さん木材を利用して自社を含めた地域活性化を目指すことで息の長い事業をしていこうという真面目な工務店さんは多くおりますが、残念ながら、あまり世に知られておられない、知られにくいのが現状です。そんな工務店さんのそれぞれの特徴を把握し、これから家づくりを考えている人の要望に合わせて紹介するという役割もひょうご木づかい王国学校では担っており、決して売り手目線、工務店目線ではない紹介が出来るように、私たち運営を行ってきた工務店メンバーは運営から一線を画して専任の女性アドバイザーにお任せする体制を取っています。この里山に移ったひょうご木づかい王国学校を起点に安心で幸せな家づくりを叶える方が一人でも増えることを心から願っています。

 

今日のアタリマエ

  • 家づくりは結局地域の職人が作る
  • 地震や台風等の災害時に活躍するのは施工ができる地場工務店
  • 大手ハウスメーカーに注文しても工事は結局、地場工務店が施工する
  • 同じ建物を建てるなら工事会社に直接依頼した方がコストは抑えられる
  • 作り手と住まい手が断絶する環境はいい仕事に結びつかない
  • 地域に根ざす家づくりは地場産業であるべき
  • 知られざる良い会社を紹介する期間が建築業界の構造的問題を解決する

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見えない不安と見える安心。@オールアース住宅(電磁波対策住宅)

3月28日 快晴

伊川谷の春

伊川谷の春

今朝は少し早起きして、週に一度のランニング。
昨日までの九州弾丸出張の疲れを少し引きずりながらもいつもの太山寺までの10km強を出勤前に走っておきました。

暖かくなって、走るには最高の季節、冬の間は早起きして走るなんて出来ませんでしたが、おかげさまで時間の有効利用が出来る様になりました。

いい季節、楽しみたいと思います。

さくら 八部咲き

さくら 八部咲き

午前中は着工を控えたRC(鉄筋コンクリート)と在来軸組工法(木造)の混構造の新築案件の近隣に再度のご挨拶に向かいました。
なかなかコンタクトが取れなかったのですが、漸く全て連絡先を教えて頂けたということで一安心。
ここからは着工に向けて段取りを粛々と進めて行きたいと思います。

仏式上棟祭

仏式上棟祭

昼からは、工事中の新築現場にて仏式の上棟祭に参加させて頂きました。
『南無妙法蓮華経』と現場で導師の勤行の声が響き、ご本尊を小屋裏に奉じられるのは、建物に魂が宿るような厳かな空気になりました。

ご本尊奉納

ご本尊奉納

残念ながら私は特定の宗派に対した信仰を持ち合わせていないのですが、信仰を持っているのは素晴らしいと改めて感じる時間。今年こそは時間を取って、禅寺に修行に行ってみようか、なんて、すっかり影響されてしまいました。(笑)

ご本尊様

ご本尊様

その後は、せっかく現場でご一緒できたということで、お施主様に立会って頂いて、オールアース工法(住まいの電磁波対策)の中間検査を行ないました。

詳しくはこちら、

http://sumireco.co.jp/all-earth.php

建物内の電気配線に仮設電源を繋ぎ込んで導電性スパンボンド(面でアースを取る特殊な布)で電磁波の対策をした部分と、していない部分の電磁波を測定。

オールアース住宅中間検査

オールアース住宅中間検査

放射能と同じ様に目に見えない電磁波ですが、測定器で計測することでその存在をはっきりと認識することが出来ます。

「なるほどー、全然ちゃうなー、これは安心です〜」

と、実際に目で見てご納得頂けたようで、非常に良かったです。

オールアース住宅中間検査

オールアース住宅中間検査

その中間検査の様子を見ていて一番衝撃を受けていたのは、今回オールアース住宅の施工が初めてとなるK電気のKさん。(電気工事士さんです。)

「この布、すごいっすね、」と、まるで魔法でも見るようなキラキラした目で連発しておりました。(笑)

電気工事の専門家だけに電磁波の存在についてはおおまかな理解はしておられるようで、自宅でも電気機器にアースを繋いでみたりされているようですが、とにかく見えない為、効果が合ったかどうかは分からない、と言った状況だったようです。

ま、ホットカーペットにアースを取ってみた、とのことなのでたぶん殆ど意味を為していないと思いますが。。

子供さんが病気を持っていることも有り、奥様も電磁波に非常に興味があり「調べまくっている」とのことで、自然な流れでご自宅に私が(無料で、、)測定にいくことになりました。

これで今までの目に見えない不安を一掃して、ご安心頂ける様になると思います。

そんなやり取りをしていて思ったことは、

【世の中には電磁波の不安を抱えて暮らしている人がゴマンといる】

ということ。

私たちのような住まいの電磁波対策を積極的に行なっている会社の者としょっちゅう顔を合わす仲の良い協力業者さんの奥さんでさえ、この調子ですから、一般の方にとってはもっと電磁波の対策へのハードルは高いという事なのだと思います。

自分達の中ではすっかりアタリマエになっていることも、世間様から見ると全くもって珍しい、ニッチな世界でチマチマと行なっているという事だと思い知りました。

もっと、具体的にかつ大量に情報を発信して、目に見えない不安にストレスを抱えながら暮らしている人達に、「気軽に電磁波計りに来て〜」と言って頂ける様にしなければ、と思いました。

現在、すみれでは春の電磁波キャンペーンを行なっており、測定に伺った先のOBのお客様からとてもご好評頂いてます。

http://sumireco.co.jp/emw-counsel-campaign.php

身の周りで興味が有る方がおられましたら、是非お気軽にお声掛けくださいね〜。

私たちすみれの理念、『建築を通して地域社会に貢献する』ってこんなことだと思っています。

銀行に住宅ローンの相談をしてはダメ!〜工務店のローンアドバイス①〜

3月24日 晴れ

春を待つ伊川の田んぼ

春を待つ伊川の田んぼ

今日は朝から現場へ。

施工後に不備が発覚した吹き付け断熱のやり直し施工に立ち会いに行きました。

吹き付け断熱施工現場

吹き付け断熱施工現場

発泡ウレタンの吹き付け断熱は密着性、気密性、もちろん断熱性能と、あと大きなファクターとしてコストパフォーマンス!を考えると、非常に優れていると考えていますが、近年、急速に普及したことで、熟練の職人がいないという側面を内包しています。

今回、施工不良が発覚してやり直しをしてもらいましたが、その原因を突き詰めて行くと低単価、単純作業の職人の育成の難しさを痛感することになりました。

屋根部200mm断熱

屋根部200mm断熱

メーカーに対しては今後の施工を完璧なものにするために厳しい改善案を提案しましたが、方法論だけではなく根本的な問題に目を向けるべきだと感じるところがありました。

やっぱり、気密、断熱界の教祖様の鎌田先生の理論に落ち着くのかなー、なんて思ったり、、

もう少し試行錯誤を繰り返したいと思いますが、どの現場もお施主様にとっては一生に一度のかけがえのない事業です。今考え得る最善を今回の現場でも尽くしたいと思います。

で、スケールを手に今日も現場で職人にネチネチと小言をいい続けました。(笑)

吹き付け断熱施工中

吹き付け断熱施工中

さて、お題目は、先日の職人起業塾の際に、オプション?の勉強会として同業者の方向けに建築実務のレクチャーを行った流れで、地域密着の工務店さんに考えてもらいたいと思っていた住宅ローンの資金計画関連のビックニュースから。

 

なんと!兵庫県木材利用特別融資の金利見直しで、4月以降の適用金利が、

25年間固定金利が0.8%になる様です。(26年目以降は1.8%)

もともと県の財源が投入されてフラット35の1%引きが基準金利なので、最近の長期金利を鑑みるとやっぱり!という感じですが、それでも衝撃的な数字です。

超低金利、というか無金利時代の今、これから家を購入、もしくは建てたいと思われる方、そしてそのサポートをされる工務店の方には、とっつきやすい金利の今だからこそ住宅ローンの選択を真剣に考えてもらいたいと思います。

兵庫県産木材利用木造住宅特別融資制度

兵庫県産木材利用木造住宅特別融資制度

私としては、地場の工務店こそしっかりと金融の知識を身に付けて住宅ローンのサポートをしてあげるべきだと思っています。

最近は(私もですが、)住宅ローンアドバイザーの資格を取られる方も多いのですが、意外と、

「お金の事は銀行さんにお任せしてます。」

という同業の方も多いので、私が考える工務店が資金計画のサポートをする理由を綴っておきたいと思います。

今回はその1回目。

 

【住宅ローンの選択は銀行に相談すべきではない】

0.8パーセント、(フラット35では1 %台)の超低金利は金利で利益を上げる銀行さんにとっては全く商売にならない基準になっています。少しでも金利が上昇したら、資金調達する金利よりも貸し出している金利の方が低くなってしまいます。

逆に、いくら金利が安くても変動金利の住宅ローンは銀行さんにとっては、全くリスクのない、いい商売の商品であると言えます。金利が上がれば利ざやが稼げる可能性もありますし、調達金利との逆鞘になることはあり得ません。

 

消費者の立場に立って考えると、、

できるだけ金利を少なく安心して住宅ローンを組みたいとなりますが、当たり前ですが、銀行は金利で稼いでなりわいとしています。

原則論から考えれば、利益が相反する相手に相談して住宅ローンを決まるなんてそもそも間違いです。

私たちは兵庫県のお客様が殆どなので、上記の『兵庫県産木材利用特別融資』という商品をおススメすることが多く、この住宅ローンはメガバンクから地銀、信用金庫まで取り扱い窓口として登録されています。

しかし、実際に取り扱う銀行は非常に少なく、パンフレットに名前を連ねているにも拘らず、担当者がそんな商品知りません。と言われるところも少なく有りません。

また、TVコマーシャルまで行なって一般的にずいぶん知られる様になった『フラット35』でさえ一般的には積極的に奨められません。

【要するに、銀行は安い固定金利の商品には取り組みたくない。】

あたりまえだと思います。(苦笑)

 

今は空前の低金利時代なので、変動金利で優遇金利を適用すると、0.8%より低い金利になることも珍しく有りませんが、この状態が向こう何十年も続くとは考えにくく、少し金利が上がり始めると、大きなリスクを背負うことになってしまいます。

低金利な時程、固定金利を選択すべき、というのはローンアドバイザーとしてはアタリマエのセオリーですが、ふつーに「めちゃくちゃ安いですよ、」と変動金利を奨められることが非常に多いのが現状です。

 

ちなみに、、

不動産会社、住宅販売会社(大手住宅メーカーも同じだと思う)で住宅ローンをアドバイスしてもらった場合は、大体、「マックスこれくらいまで借りれますよ〜」というアナウンスが多いです。(企業によって様々だとは思いますが、、)

窓口は売上げのノルマを持った営業マンで、出来るだけ早く、高額で販売することが求められていますし、基本的にその担当者は住宅を販売したら、それっきり。

顧客の後のリスクまで一生懸命考える会社は非常に少ない様に思います。

 

【工務店は自分の為にも安心でお得な住宅ローンを選んで提案すべき】

翻って、地域に密着して営業する工務店はというと、地域での評判や口コミによる紹介が生命線です。引き渡した後のお客様の暮らしが幸せなものにならないと、これから先の紹介やリピートでの受注が発生しないコトを考えると、『家を建てたその後の暮らし』に焦点を当てた資金計画はお客様の為でもあると同時に、自分の為にもなる訳です。

これは、気持や善悪、良心の問題ではなく、構造的な問題で有り、地域に根ざす工務店だけが、お客様に取って『利益の相反』が生まれない資金計画の相談相手になるはずです。

以上が、住宅ローンの資金計画を工務店が行なうべきだと思う理由です。

超低金利な上に国の助成金も継続され、後一段階消費税が上がる前の住宅取得の絶好のチャンス!の時期でもありますし、一人でも資金計画で失敗をしない様に、このブログで引き続いて住宅ローンネタをアップしておきたいと思います。

次回は、融資額、返済額の決め方について書いてみる様にします。

一生をかけて、は少し大げさですが、生命保険にはいってまで借り入れするのに、金額を銀行や住宅会社に任せてしまうのって絶対におかしいと思うのです。。