木の住まい相談カウンター始動！＠ハーバーランド木づかい王国

11月3日　文化の日　快晴

気持よく晴れ渡った秋らしいいい天気が続きます。
行楽やスポーツには最高の日和で、自転車に乗りたくてウズウズしましたが、溜まり切っている仕事をなんとかせねばと、さっぱりと諦めて仕事に勤しみました。

 

木の住まい相談カウンター始動！

昼からは神戸ハーバーランドのひょうご木づかい王国学校に出社、京都で注文建築の木の家を建てたい！という若いご夫婦と面談して家づくりを始めるにあたっての御相談にのりました。
文字通り、木の住まい相談カウンターでの相談業務、第１号様ということで、張り切って熱を込めて話させて頂きました。

住宅は、建てたらおしまいではなく、そこからがスタートです。何十年と言う長い時間を過ごすベースを作る訳ですので、当然、メンテナンスや万が一災害に見舞われた時の緊急の対処を迅速に行なえる環境が必要。そう考えると、地元に根を張って近くに寄り添える建築会社に依頼するのがベストだと考えています。（遠方の工事をお請けする事もありますが、、）今回は、個人的な繋がりもあり、弊社で工事をしない前提で、信頼出来る工務店さんを御紹介するのを含めて御相談頂きました。

夕方からの木づかい王国学校を一緒に運営頂いている同業者さん向けのセミナーでも同じ内容を話させて頂きましたが、すみれではお問い合せを頂いたお客様に家づくりを始めるにあたって知っておくべきこと、考えるべき事をお伝えする様にしています。（特に若い方）
今日、御相談頂いた若夫婦さん、勉強会に集まって下さった同業の方々もとても参考になった！と喜んで下さったので、その内容を以下に少し御紹介したいと思います。

 

新しい家づくりにおける大事な事。

• デザイン
• 間取り
• 場所
• イメージ
• 使い勝手
• 性能
• コスト

等々、ありますが、最も大事な事は、新居に移り住んで始まる長年に渡る快適で楽しい暮らしである事は間違いないと思います。建築工事は単なる手段であり、注文建築様なキリが無い程の選択肢がある大仕事は夢の実現とコストの制限のせめぎ合いの調整という一面もあり、その先の目的を明確にしておかなければ、些末なことにこだわりすぎる等、予算オーバーの憂き目に会う等、本末転倒を起しかねません。
要するに、目的に沿った計画をしっかりと立てる事だと思うのです。

 

 

住宅コストを決めるのは誰？

「住宅のコストは誰が決めます？」と質問すると、よく返される答えは、

• １、土地、建物の総額を不動産業者に聞いて決める。
• ２、融資可能額を銀行に問い合わせて決める。
• ３、デザインやイメージ、間取り等を伝えて数社の建築会社の見積りを見て決める。

なのですが、よく考えてみると人生における一大事業にも関わらず、半ば人任せで値決めをされたモノに対して判断するって少し違和感を感じずにはいられませんね、どう考えても本来、住宅に掛ける費用は○○○○円です。と、自分自身で決めるべきだと思うのです。決して銀行や不動産会社、建築会社が決めた値段に乗っかるのではない筈です。

 

土地、建物予算を決めるコツ

目的に沿った計画を立てるにあたって、お伝えしているのは、

• リアルなライフプランにあった返済計画を立てる
• 住宅ローンを利用するならランニングコストとして考える。（性能もランニングコストです！）
• リスクは出来る限り回避する
• 金融、住宅ローンのシクミを十分理解した上でローン商品を選択する。
• とにかく目的意識を明確に持つ！

以上の五項目で、面談の際にはそれぞれについて詳しく説明をする様にしています。

 

 

資金計画についての6つのご提案。

これからのご家族の人生計画、ライフプランを元に資金計画を作る際の私からのご提案は以下の6項目です。特に住宅ローンの知っている様で詳しくまで知らないシクミを説明する事で、どの様な住宅ローンを組めばいいかをご自分で判断してもらえる様にしています。

1. 金利について、実質金利と基準金利
2. 返済比率で住宅ローンを選択する
3. 固定金利と変動金利の選択
4. 元利均等と元金均等、元金と金利の違い
5. 自分勝手な住宅ローンを組む
6. 新築住宅はお得が一杯。

ここでは詳しくは書きませんが、なんの事かしら？とご興味があればお気軽にお問い合せ頂ければと思います。（笑）

 

 

金利変動の衝撃。

その話しの中で、今日一番興味を持って頂いたのは4．元利均等と元金均等、元金と金利の違いのところで、一般的に住宅ローンを利用するのは元利均等（＝返済の初めから終わりまで同じ金額）でもし、金利が上昇したらどうなるか、というシュミレーションを見て頂いた時です。

同じ金額を借り入れしても、金利によってその返済の内容は衝撃を受けるくらいガラっと変わります。ちなみに、金利を１％、３％、５％の3パターンを以下に列記してみると、、

年間利子率：1.000％

借入金額：4,000万円
貸付期間：30年
返済総額：46,315,920円

回数  月額返済 　 元本分 　   利息分     返済後残額

1 　 128,655　　  95,322  　33,333  　39,904,678

2  　128,655　　  95,402  　33,253  　39,809,276

3  　128,655　　  95,481  　33,174  　39,713,795

4  　128,655　  　95,561  　33,094  　39,618,234

5  　128,655　  　95,640  　33,015  　39,522,594

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年間利子率：3.000％

借入金額：4,000万円
貸付期間：30年
返済総額：60,710,833円

回数  月額返済  　元本分     利息分  　返済後残額

1 　 168,641   　68,641    100,000   39,931,359

2  　168,641   　68,813 　 99,828   39,862,546

3  　168,641   　68,985  　99,656   39,793,561

4  　168,641   　69,158  　99,483   39,724,403

5  　168,641　   69,330  　99,311   39,655,073

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年間利子率：5.000％

借入金額：4,000万円
貸付期間：30年
返済総額：77,302,201円

回数  月額返済  元本分  　 利息分   　返済後残額

1  　214,728   48,062 　 166,666 　 39,951,938

2  　214,728   48,262  　166,466　  39,903,676

3  　214,728   48,463  　166,265  　39,855,213

4  　214,728   48,665  　166,063  　39,806,548

5  　214,728   48,868  　165,860  　39,757,680

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同じ4000万円を借り入れても、たった4％の金利の違いで3000万円以上支払い総額が変わります。
そして、一回目の支払いは１％の時は元金に対して利息は1/3程度（33,333円）なのに対し、5％になると元金の3倍以上！（166,666円）に利息の割合が爆発的に増加します。現実的には5％まで金利が上がる事は無いと思いますが、何十年も先の事まで私達には予想も出来ない以上、こんな恐ろしいリスクは回避した方が良いですね、（汗、、）

 

 

変動金利のリスク。

上述の様に金利の上昇は返済金額の元本と利息の割合を逆転させます。これは何を示唆しているかと言うと、低金利で借り入れたローンは金利上昇局面で利息が増えた場合、元本の返済が進まず、ローン返済が全て終わる最終になって積み残して来た元本の一括返済を迫られる事があるってことです。以下に銀行の住宅ローン説明の注意書きを転載してみますと、

変動金利型（某銀行HPの住宅ローン商品説明から抜粋）

• お借り入れ時の利率は、3月1日または9月1日現在の当行変動金利型住宅ローン基準金利(以下「基準利率」といいます)を基準として、各々4月1日または10月1日から適用します。ただし、臨時に、お借入時の基準利率の基準日および適用日を見直す場合があります。

• 年2回、毎年4月1日及び10月1日に当行変動金利型住宅ローン基準金利を基準として利率の見直しを行います。4月1日の新利率は7月のご返済分から、10月1日の新利率は翌年1月のご返済分から適用します。

• 元利均等返済の場合、返済額は10月1日の利率見直しを5回経過するまで一定とし、5回目毎に新返済額を定めます。ただし、返済額が増加する場合は前回返済額の1.25倍を上限とします。

• 当初の借入期間が満了しても未返済額残高がある場合は、原則として期日に一括してご返済いただきます。

• 固定金利選択型への切り替えは可能(手数料が必要)ですが、固定金利型への切り替えはできません。

これがバブル時に社会問題になった住宅ローン地獄の構造なのです。本当に恐ろしい事です。

関係ない人には全く関係ない、マニアックな内容になってしまい恐縮ですが、住宅に限らず、銀行からの借り入れ、ローンを利用される方は多いと思いますので、この機会にさわりだけでも知っておいて頂ければと思いました。

分かりにくいなー、と言われる方は『木のすまい相談カウンター』にて随時相談だけでも受け付けておりますので、お気軽にお問い合せ下さいね。（笑）