盛岡の朝は思ったより寒くありませんでした。
今日は昼からの予定がぎっしりで、朝一番の新幹線で帰神する予定となっておりました。
遅れてはなるまい、という緊張感からか、5時台から目を覚ましてしまい、ホテルのベッドの上でいつもの筋トレとストレッチをしてから散歩がてら大通りから盛岡駅まで歩きました。
残雪が残る南部片富士（←進藤さん、あってる？）を見ながら澄んだ空気の中を気持よく帰途につきました。
盛岡駅前で、何年か前に夢中で読んだ新渡戸稲造翁の銅像にご挨拶。
きっとまた、近いうちに来ますので。
早起きはなんとやら、と言いますがスタートダッシュが功を奏して新神戸駅に降り立ったのはなんと昼過ぎ。
そのまま異人館を抜けて北野町の現場を皮切りにあちこちの着工中の現場に立ち寄ったり、明日のイベントの設営を見に行ったりとみっちりと実務に励みました。
なんか、儲かった気分です。（笑）
さて、お題目は夕方頂いた一通のメールから。
その方は３年程前にすみれで家を建てられました。
住宅ローンの選定や銀行への橋渡しは弊社の熱心な住宅ローンアドバイザー（笑）がお手伝いさせて頂いて、その当時最善と思われる住宅ローンを組んで頂きました。
今日頂いたメールには、その当時組んだ住宅ローンの金利は低かったけど、今はもっと下がっていて、その他の条件が良くなっておるようですがなんかいい方法ないですか？
とのこと。
私たちは常にその時の最善の選択を考えてご提案しています。
そして、基本は将来に出来るだけリスクを残さないような住宅ローンの選択をおススメするので、ローンの決済が終わったあとで検証することはあまりないのが実際のところです。
メールを頂いたオーナー様もその当時、ご提案したローンが審査を通ってずいぶん喜んで頂いて、あり得ない金利の低さです！と言う感じでした。
その当時、確かフラット３５が3.5%ぐらいだったのが兵庫県産木材特別融資を使って1.9%で25年の固定金利制のローンを組んで頂きました。
が、しかし、、
現在のその特別融資の金利はなんと1.1%になっています。（３月まで1.0%でした、）
しかも、２５年しか組めなかったのが、（長期優良住宅の認定取得で）３５年間で組める様になっているのです。（最後の10年は2.1％）
最近すっかり慣れてしまっていましたが、よく考えると夢のようなありない住宅ローンです。
こうして並べてみるとたしかに悔しい思いをされてもしょうがないような大きな変化ですね。
４月に発表された日銀の異次元金融緩和の影響で長期金利が上昇のトレンドになっているとの報道がありましたが、どちらにしても今が底の底、これからは景気回復の動向に拘らず金利は上がって行くと考えた方が良さそうです。
その当時、銀行のローン担当者に聞くと、10人中９人が変動金利を選択しています、と言っておられたのを思い出して、昨今のニュースを見て、借り入れの全額を変動金利で借りられた方は不安で一杯なのでは、と思いましたが、残念ですが銀行だけの説明で住宅ローンを組まれた方は金利のシクミもリスクもしっかりと把握している方はほぼおられません。
銀行は金利で利益を出す組織なので、利息がつかない賞品は進めたくないのが本音だからです。
１％の金利変動で支払額が３００～４００万円変わるなんてざらにあることですので、住宅取得を考えておられる方はこの辺りは慎重になってもらいたいと思います。
という訳で、私が住宅ローンアドバイザーの立場で提案している内容を以下に転記しておきます。
分からないことがあれば、お気軽にご相談下さいね。
＊＊＊ここから転記＊＊＊
住宅取得にかかる資金計画についての6つのご提案。
2013年５月
有限会社 すみれ建築工房
代表取締役 高橋 剛志
住宅ローンの選択について基本となる考え方と仕組みを以下にご紹介致します。
たった1％の金利違いは月々の返済にしたら微々たる物ですが、12ヶ月を35年間繰り返して返済すると、420回もの返済となります。簡単な選択で銀行に奨められるままに契約するにはあまりにも大きなリスクを内包します。
人生で一番大きな買い物といわれる家づくり、最善の方法で取得して新居に住んだ後の生活を幸せいっぱいの暮らしにして頂きたいと思います。以下の情報が少しでもご参考になれば幸いです。
1.
金利について実質金利と基準金利
ローン審査は基準金利で行います。現在（2013年度）、3.5％の固定金利での試算を審査基準としており、銀行では返済比率を年収に対して35％を目安として融資を行っております。
私共が推奨しておりますのは、実際の融資での返済比率を年収に対して25%以下に抑えて、日々の生活に余裕を持って生活して頂きたいと思っております。
2.
返済比率で住宅ローンを選択する
期間が短いほど金利の支払いは少なく済みます。ただ、大事なのは長期に渡っての安心を担保できる計画だと思いますので、借入額を決めるのは支払い総額でも、買いたい土地や建物に合わせた計画ではなく、あくまで毎月の余裕ある暮らしを実現する返済の比率を中心にお考え頂きたいと思います。
3.
固定金利と変動金利の選択
景気対策として日銀への超低金利政策の延長を政府が求めている現在、これ以上ないくらいの低金利で住宅ローンの借り入れが出来る状況が続いておりますが、政府が行っている景気回復への経済対策は通貨の流通量を増やし、消費者物価指数を押し上げる緩やかなインフレを起す事を目指しております。株価の回復も現実となった今、日本の金融市場は長期金利を押し上げてきております。
景気回復への状況次第ではありますが、固定金利での安定感、安心感が魅力を感じる局面の気がします。
4.
元利均等と元金均等、元金と金利の違い
当たり前ですが、金利は元金に対して掛かりますので本来、借り入れ当初から返済が進むにつれて段々と元金が減っていき金利は減少していく事になります。（元金均等）しかし、ほとんどの住宅ローンは金利と元金を合わせて初めから返済終了まで同じ金額で返済の計画を立てます。（元利均等）また、同じ金額を返済するにしても金利が高くなると返済当初は元金よりも金利をたくさん返済して、元金は返済が進まないような関係になります。低金利のうちに元金をたくさん返済しておく事はとてもメリットがあると考えられます。
5.
違うローンを組み合わせるメリット
景気に対する先行き不透明感も払拭できない現在の状況では、超のつく低金利のうちにたくさん返済を進めることと、リスク回避のために固定金利をバランスよく組み合わせる事をお奨めします。
少々面倒ではありますが、返済プランに合わせて割り振りも出来ますので、２つのローンを組み合わせて融資を受けることもご検討頂くべきだと考えます。
6.
金利優遇等の政府の支援策について
政府の景気対策と、省エネ住宅の取り組みを兼ねて長期優良住宅へ対応したスペックの住宅であれば、フラット35Sでの融資においての金利優遇と合わせて130万円の補助金を受けることが出来る制度があります。（認定戸数のみ）
金利の優遇、税制の優遇、ランニングコストの減少などを勘案すれば長期優良住宅は十分にメリットはございます。
そのほかにも兵庫県産木材利用の特別融資（金利1.1％35年固定）など、とてもお得な助成制度もございます。
以上の6つのご提案をお聞き頂き、住宅ローン契約を見直されて800万円もの金利差額を得られた方もおられます。
一見解り難い支払い総額の増減は新居に移られてのライフスタイルに大きな影響を与える事になります。
銀行の立場ではなく、（銀行と利益が相反する）借り入れる側の立場に立った返済計画と、決して難しくない住宅ローンのシクミをご説明しております。是非6つの提案の詳しい内容を説明するお時間を頂ければと思います。
＊＊＊転記ここまで＊＊＊
マニアックな内容でスミマセン、、
すみれでは定期的に資金計画セミナーも行なっておりますが、個別のご相談を頂いた方が具体的なローンシュミレーションを見て頂きながらご説明しますので分かりやすいと思います。
ローンアドバイス、銀行等の紹介は完全無料のサービスでやってますのでお気軽にお問い合わせ下さい。
ホームページはこちらをクリック↓
http://www.sumireco.co.jp
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全ての人に快適な住環境を提供したい！ 私たちすみれ建築工房は
『建築業を通して地域社会に貢献する』
を理念に掲げ、
投稿者 高橋 剛志投稿日: カテゴリー 注文建築
日記・一般
季節はすっかり春。
今朝も神戸の空は気持ち良く晴れ渡り、暖かな陽射しに包まれました。
河川敷の住人？達も心無しか楽しそう見えるから不思議です。
伊川沿いのソメイヨシノの千本桜の蕾はまだ堅く、開花までもう少しかかりそうですが、梅や水仙と言った早春を告げる花達はあちらこちらで咲き乱れ、春爛漫と言った風情です。
今日も昼から午前中と振り替えで少し仕事をサボッて週に一度のランニング。
おらが村の国宝、太山寺まで河川敷と田んぼの畦道を気持よく走って来ました。
折り返し地点の太山寺に続く石畳を抜けて、
久しぶりの本殿を拝んで、
伊川谷一番の梅林を廻って帰ってくるという贅沢なコース。（笑）
田舎暮らしはサイコーです。
そんな気持ちの良い春の日の午前中はもう過ぎ着工のお宅の地鎮祭に参列させて頂いてました。
家づくりに取り組み始めてから2年余、いろんな問題がありながらも一つずつ解決を積み重ね、めでたくこの日を迎えられたお施主様と一緒にこの地でこれから長きに渡るご家族のご健勝とご多幸を地守りの神様にお願いしました。
『めでたい』時間を一緒に過ごさせて頂いて、なんだか私もすっかりおめでたい気分。
建築屋ならではの役得です。（笑）
T様、本日はおめでとうございました。
もうすぐ始まる建築についてはすみれスタッフ一同、責任を持って最善のご提案を積み上げて、夏から始まる新居での暮らしを楽しく、幸せなものにすべく精一杯の努力して参ります。
これからながーいお付き合いとなりますが、宜しくお願い致します。
仕事柄、このような神事によく立ち会う機会に恵まれます。
『祈る場』というのでしょうか、宗教的なものではなくて、ただ単純に幸せになろう、幸せになる、というエネルギーを具現化するそんな場に身を置くことで自分自身にも正のエネルギーというか、力を頂ける気がします。
アメリカの高名な学者が祈りによってもたらされる結果をまとめた科学的なデーターをまとめた論文を発表されておりましたが、願望を行動として見える様にすることで、周りの人に伝播してその願いが叶う様な方向に広がって行く、というのは確かにあるような気がします。
お施主様の祈りの場に立ち会うことで、同じ目的を共有してその目指すものの実現に力を合わせていけるようになる様な気がします。
何の為の建築か？
本質をしっかりと見つめてお施主様と一緒に進んで行こうと決意を改めて。
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全ての人に快適な住環境を提供したい！ 私たちすみれ建築工房は
『建築業を通して地域社会に貢献する』
を理念に掲げ、
３．21日完工システムでこだわりの繁盛店を作る店舗デザイン施工。
を神戸の西の果てで誠心誠意の自社設計・施工で行っています。
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投稿者 高橋 剛志投稿日: カテゴリー 注文建築
JUGEMテーマ：日記・一般
まだ少し寒さも残っていますが、今朝もいい天気が続きました。
少しずつ気温も上がって来て、春本番ももうすぐそこまで来ている様です。
週末はずいぶん暖かな様です。
神戸では桜の花はまだもう少し先の様ですが、梅の花はあちこちで満開。
気分もおのずと明るくなります。
朝のお散歩の際にいつもお世話になっている総社に週末に執り行って頂く地鎮祭の打ち合わせにいくと、小鳥が梅の花をついばんでいました。
気付がもう３月も半ば、あと半月で今年もはじめの四半期が終わります。
いわゆる繁忙期に差しかかっている訳ですが、この辺で疾走するような毎日を送りながらも少し立ち止まって全体の流れを振り返ってみようと思います。
さて、お題目は月末の着工に向けて着々と準備を進めている新築の案件のこと。
すみれ事務所から車で5分程の場所で計画しているのですが、人気の地域には珍しく、日当りが良くて、広い割には少し割安感のある土地をお客様が見つけて来られました。
敷地調査に行ってみたら、道路も広いし明るくていい土地だな、という印象でした。
「いいんでは無いでしょうか、いい土地だと思います。」
と、お客様にも連絡して、私もご購入をお勧めしました。
しかし、役所に行って土地の建築条件を調べてみると、何故か建築法上では道路に接道していない土地という事になっておりました、いわゆる４３条但し書きが必要となるということでした。
※４３条但し書き道路とは建築条件の2mの接道を満たしていなくても、道路と見なせる部分の地権者の了承等を条件に建築の許可を建築審議会の審議を得て認めてもらう道路のこと。
調べを進めてみると敷地調査に行った時に道路だと思っていたところは同じ神戸市の土地ではありますが、里道という昔の土地割りが残っており、道路として見える部分が実は道路ではありません、とよくわからない説明を受けて、釈然としないまま手続きを進めておりました。
何度も市役所に行き、協議を重ねて来た結果、今日になってやっと結論が出ました。
神戸市の建築安全課が最終的に下した判断は、里道としていた区画の区切りを見直して、建築法上の道路として認めます。とのこと。
結局、初めて敷地調査に行ったときの印象のまま、なんの問題も無く建築確認を下ろしてもらえるということでした。
後から考えればアタリマエの結果のような気もしますし、まともな判断だと思います。
直感通り。
とでもいうのでしょうか、どう見ても問題がなさそうな土地が訳の分からない昔の土地割りの名残が残っているだけで建築に条件がついているという事自体に不条理を感じていましたが、根気よく協議を続けて行くうちに、役所の担当者も法律の本質（緊急時の緊急車両が通行するための道路の確保）に気付き、時代遅れ？の規定を見直してくれたのだと思います。
（結果論ではありますが、）改めて、直感って大事だなーって思った次第です。
T様、ずいぶんやきもきさせてしまいましたが、今日神戸市の担当官に正式に決済がおりたと言って頂きました。
市役所にある道路地図の色も塗り替えて頂きましたので、ご安心下さいね。（笑）
季節はもう春、いいことが次々起こりそうな予感がします。（笑）
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全ての人に快適な住環境を提供したい！ 私たちすみれ建築工房は
『建築業を通して地域社会に貢献する』
を理念に掲げ、
３．21日完工システムでこだわりの繁盛店を作る店舗デザイン施工。
を神戸の西の果てで誠心誠意の自社設計・施工で行っています。
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世間様では３連休。
初日はまだまだ寒いながらも快晴の幕開けとなりました。
昨夜の家でのゴタゴタの重たい気持ちを引きずったままでしたが、きれいな青空と燦々と降り注いでくれるお天道様に少し気持ちを切り替えさせてもらって今日は広島は福山へ、
よし、うまいものでも食べて気分を変えよう！
と思って入ったのは本場お好み焼き（神戸人から言わすと広島風お好み焼き）のお店で、注文したのは府中焼きなる府中界隈でしか食べれないというオリジナルお好み焼きです。
かえって、胃が重たくなりました、、（苦笑）
新築工事の現場にトラックに山盛りの資材を積んでまるでトラック運転手のような出で立ちで現場に到着、材料を運び込んでいると電気工事の職人さんに完全に運送屋さんだと思われていた様子、
ま、いいんですけど。。
今回、現場に向かったのは、
1．オールアース住宅としての電磁波カットの施工確認の中間検査。
２．気密測定前の細かな部分の確認と注意。
です。
私たちの仕事はあくまでモノづくりがしっかり出来るかどうか、というところが全ての根本となりますので、自分の目でしっかりと確認して、現場担当のかとちゃんに細々、ネチネチと言って廻りました。
福山市初となるオールアース住宅のこの現場もカトちゃんが頑張りと地元福山でご協力下さっている専門業者さん皆様お陰で、ずいぶん進んでおりました。
来月の竣工が楽しみです。
これから仕上げの工程に入っていくという事で、福山の皆様、引き続き宜しくお願い致します。
今回の現場はご縁を頂いた方からご紹介を頂き、工事のご依頼を頂く事になった訳ですが、地元福山にもいい工務店さんは沢山ある中でわざわざ遠く神戸の私たちすみれを選んで頂いたお施主様への感謝の気持ちを表すにはお施主様の期待以上の建物をつくらねばならないと思っています。
それには、お施主様が何の為に家を建てるのか、という本質的な問いに常に向き合い、プランニングや施工を行わなくてはならないと思っています。
その大きな目的の一つである健康に対して住宅という環境がで出来ること。
私たちが取り組んでいる電磁波対策、自然素材と抗酸化効果のある建材による内装仕上げ、そして高気密高断熱の住宅内の温熱環境のバリアフリー化の３つの取り組みをそれぞれ細部までキッチリと現場で作り上げることによってはじめて貢献出来ると思っています。
その為には現場の精度を上げないとね。
たのむよーカトちゃん。
「こんな細かなことを言ってると、自分たちの目が届く範囲の案件しかこなせず、事業の拡大などいつまでたっても出来ないじゃん。」
と、同年代でガンガンやってられる経営者の方からは言われそうですが、私たちが何の為に建築の事業を行っているか、を考えたときどう考えても事業の拡大よりも、現場でのモノづくりの品質を守ることが優先されます。
大きくよりも高く。
小さくても高い会社を目指してこれからもコツコツと進んで生きたいと思います。
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今日も夜明け前に起き出していつものルーティンをこなし勢いよく出発。
福山で着工中のオールアース住宅の現場の上棟祭へ参加させて頂く為に車をはしらせました。
昨日は風邪をひいて、きっと熱があったのでしょう、たった5分間のことですが、ヒーヒー言いながらやっていた筋トレが今日は嘘のように全くいつもと変わらないペースに戻っておりました。
ビタミンCの大量摂取が効いたのか、それとも普段からコツコツ積み上げている運動の習慣が回復の早い身体にしてくれたのかは分かりませんが、とにかく風邪をひいた！と思ってから2日目の朝で完全復活です。（笑）
自分の中では新陳代謝のスピードが2年前の倍くらいになっているかんじです。
生活習慣ってホント大事だなーって改めて実感したしだいです。
ま、風邪をひいてもインフルエンザにかかっても休まずに続けてきただけのことはあったって事でしょう。
現場ではこの上ない好天に恵まれて暖かな日差しの降り注ぐ下で上棟祭が恙無く執り行われました。
身内の方々もたくさん駆けつけられて賑わいながらこれから完成へと向かう新しい家に期待を膨らまして頂けたようでした。
また、私たちにも身に余る多大なお気遣いを頂きまして、恐縮と感謝をすると共に、そのお施主様のお気持ちにキッチリとお返しを出来るようにしなければならないと気を引き締めることにもなりました。
建物というのは実際に住んでみないとその本当の良し悪しは分かりません。
私たち建築会社の本当の評価は建物が出来てお引き渡しを済ませたずっと後になって始めて下されるのです。
しかし、一生涯に何度も経験するわけでは無い家づくりという大事業ではその結果はとても重要ですが、そこに至るまでのプロセスも非常に大事なことだと思っています。
品質、スピード、コスト、その他にも沢山の要素があると思いますが、全てを諦めずに常に最高のパフォーマンスを発揮し続けることが出来るようにスタッフと一丸となって向き合って行きたいと思います。
上棟おめでとうございました。
そして身に余る接待までいただきましたことを心より感謝致します。
ありがとうございました。
深謝。
；
