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リフォーム産業フェア day2 〜イベント商法におけるモノからコトへの移行〜

令和元年7月31日快晴

リフォーム産業フェアday2

昨日に引き続きリフォーム産業フェア2019の2日目です。今日も1日中、会場に詰めて来場者に熱い口調で「職人の意識を変え、働き方を変え、現場で付加価値を生み出し、事業所の利益と職人の所得の両方を押し上げることが職人不足の根本的な解決につながる。そのためには技術だけでは無い積極的なコミニケーションや経営者感覚を持つような継続的な教育が必要であり、その実現をサポートするために全国で研修事業を行っている。」と熱く語り続けました。熱心に耳を傾けてくれた数多くの方々に心から感謝します。

地道な啓蒙活動。

今回のイベント出店でも多くの新たなご縁をいただくことができました。私が行っている職人の意識改革、現場マネジメント改革による付加価値の創造を呼び起こす研修事業は「職人の社会的地位の向上」と言う創業時からのミッションを叶えるための地道な取り組みで、なかなか一足飛びでその価値を広く業界内に浸透させるには至っておらず、まだまだ力不足です。しかし、少しずつ我々の取り組みを理解してくれる経営者が全国に増えているのも事実であり、時間はかかりますが、あちこちに出張って行って話を聞いてもらう機会を増やすしかないと思っています。

問題解決の宝庫。

特に、先週登壇させてもらった新建ハウジング社主催の「工務店経営カンファレンス2019」や、このたびの「リフォーム産業フェア2019」には最先端の情報を収集に来られる意識の高い経営者さんが数多く集まられており、そのニーズに応えるかのように展示ブースではここ数年、建材などの商品だけではなく、近年急激に普及が進み始めたクラウドを使った現場管理や顧客管理のシステムをはじめ、建築業界が抱えているありとあらゆる課題に対する解決策が展示されています。その中には、昨日のブログにも書きましたが、職人不足問題の解消へのアプローチを示す企業ブースもあり、私たちもその一翼を担っていると言う位置づけです。

「モノからコト」への移行

長年、このリフォーム産業フェアを見続けてきて感じるのは、建築業界にも少しずつ「モノからコト」への移行が進んでいると言うことです。一昔前はまるで建材フェアーと名前を変えた方が良いのではと思う位、新商品や新しい建材を販売するメーカーや商社が軒を連ねておりましたが、最近はライフスタイルをテーマにした展示が多く、モノだけではなくそれをどのように使うか、体験を提案する出展が増えているように感じます。しかし、それとは裏腹にやはりイベントのスタイルなのか、ブースの前にはチラシを配るキャンペンガールが並び、通りすがりの来場者に一生懸命売り込みを行っています。

声をかけてひっ捕まえる販売手法。

「モノからコト」と言うのはコトラーが提唱したマーケティング3.0への進化の流れであり、それに呼応して「マーケティングとは売り込みをなくすことである」と言われたドラッカー博士の言葉を理解してその移行を推し進めて新しい提案のスタイルを確立しようとする会社は非常に少ないように感じました。マーケティング3.0を提案する会社の販売手法が、旧態依然のバリバリの営業系と言うのには私としては少し違和感が否めなくて、新しいプレゼンテーションで来場者にアプローチするブースは無いのかな?と思いながらあちこちの展示を見ておりました。

ハッタリ販売。

そんな中、キラリと光っていたのは私たち一般社団法人職人起業塾のブースの斜め前に出展されていたイオグランツ社で、毎年大きな注目を集める手描きパースの巨匠による実演とともに、今年は新たにプロの実演販売士によるハッタリ(専門用語:観客の興味をひくネタ?)の利いたプレゼンテーションを行っておられました。実は、昨日のイベント終了後、東京ビックサイト近くの居酒屋でイオグランツ社のメンバーさん達と偶然一緒になり、山中社長とプロ実演販売士のカリスマ、ムッシュ中島氏と現役世代のエースと呼ばれるジャンプ中澤氏と食事をご一緒させてもらえる機会に恵まれ、その際にプロ実演販売士の実力の凄さと独特の世界感を覗かせてもらうことが出来ました。

物売りではなく、夢売り。

ガマの油売りやバナナの叩き売りなど、実演販売というとフーテンの寅さん的なイメージを持っていましたが、実演販売士の世界は近年、独自の進化をとげ、今ではテレビ通販等でも売り上げを担う欠かせない存在となっているようで、お二人に話を伺うと「売っているのはものではなく、それを買った後のイメージであり、体験である」と言うようなことをおっしゃってました。売り込みの手法ではありますが、モノからコトへのシフトを体現されていたのには大いに驚かされました。

女性を口説くには心の中を覗くべし。

イオグランツ社のブースではすみれでも導入している「ウオークインホーム」なる3D CADソフトを販売しておりましたが、同社のブースの店頭でプレゼンテーションをしていたのは、簡単に図面が書ける、すぐに3D画像に立ち上がりeopanというアプリと連動してVR体験ができる、と言ったモノの良さではなく、クラウド上に記録される閲覧履歴を確認することで、ユーザーの興味の度合いや声をかけるタイミングがわかると言った営業支援面での価値でした。ジャンプ中澤さんはその意味を伝えるのに、合コンのイラストを用意してきて、観客に「誰を口説きたいですか?」という際どい質問から、対象の異性の心の、興味のHOTさが分かれば簡単に口説けますよね、と、eopanというソフト顧客体験を説明しておられました。

ソフトウエアではなく売り上げ支援。

ジャンプ中澤さんの超わかりやすい体験からの強烈に印象に残る説明で「提供しているのはソフトウエアではなく売り上げを作る営業支援」なのだというメッセージは、多くの人の心に刺さった様で、イオグランツ社のブースは2日間とも大変な賑わいを見せておりました。そして、その反対側で美しい手書きパースを書き上げる巨匠による実演がソフトの内容が陳腐なものではないことを言葉少なに語っており、絶妙なバランスを保って多くの来場者が足を止め、ブースの中に誘って行かれたのだと思います。大阪舟場商人のそこはかとない上品さと人懐こいコミュニケーションを兼ね備えた山中社長の真骨頂が体現されたブース出展には舌を巻いた次第です。いつもとは違った意味で非常に勉強になりました。山中社長、いつも御心遣い頂きましてありがとうございます!(笑)


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リフォーム産業フェア2019

令和元年730晴れ

リフォーム産業フェア2019

先週は東京、丹波と出張が続いておりましたが、今日も始発の電車に飛び乗って再び東京へ。日本最大のリフォーム事業者向けの祭典「リフォーム産業フェア2019」に一般社団法人職人としてブース出展とセミナー登壇のために向かいました。東京での10時スタートのイベントには始発の新幹線に乗り込めば当日入りでも十分間に合うことにすっかり味をしめ、昨日も遅くまでNPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会の理事連中と熱い話と冷たいビールを堪能してしまい、今朝はいささか瞼の重さを感じながらの出発でしたが、なんとか無事にブースを開けることが出来ました。
夜討ち朝駆けがすっかり生活のリズムになってますが、いつまでこの生活が続けられるのかと少し心配もしています。(笑)

職人関連増殖中。

今年のリフォーム産業フェアは例年に比べて少し活況を呈しているように感じました。私の立場で特筆すべきは、職人関係というか、職人不足の解消、職人のコミュニティー、職人内製化等の現場系とも言えるブースが増えていることで、私のセミナーの中で聴講者の皆様に聴いても職人不足の深刻化、顕在化が今まで以上に加速しているようで、その流れが出展ブースの傾向に現れているのかと感じた次第です。自ずと、日本の建築業の職人不足の根治的アプローチを提言する私のセミナーも満員御礼、ブースにも引っ切り無しに来場者が人だかりになった、とまでは言いませんが、それでも興味を持って立ち寄ってくれた方は多かった様に感じました。

徐々に広がる職人の意識改革の輪

今日のイベントで嬉しかったのは、昨年のこのイベントで出会い、話し込んだ若い工務店経営者が今年は社員さんと共に来場され、「是非とも直近のセミナーに皆で参加してみたい!」と言ってくださったこと。しかも遠く沖縄からですから、嬉しさもひとしおです。職人をはじめとする現場実務者が少し意識を変えて、今まで踏み出せなかった一歩を踏み出す事で現場が変わり、事業所が変わり、業界全体の仕組みが根本から変わるという私の理論が、本当に少しずつ、まだまだベイビーステップの域を出ませんが、少しずつ理解者を増やし、浸透していっているのを感じる事が出来ました。この度ご縁をいただいた皆様、今週の博多、来週の東京でのセミナーでお待ちしています!

全国10,000人の職人ネットワーク。

私も現役工務店経営者ですから、出展者としてセミナーに登壇したり、ブースで来場者の質問に答えたり、私たちが行っている研修事業の説明する時間の合間を縫って会場内をウロウロと歩き回り、新しい商材やサービスの情報入手をしたりもします。今年のリフォーム産業フェアでは職人不足への対応、ソリューションを提供されている会社が増えたと上述しましたが、驚いた事にその中に全国に1万人の厳選された職人のネットワークを持っていて、全国どこでもすぐに工事が出来るというサービスの会社が出展されておりました。そのサービスが本物なら目先の職人不足問題は一気に解消されます。画期的な取り組みだと思い詳しい内容を聞きに立ち寄りました。

職員不足を即解決。

詳しく聞いてみると、その会社はあくまで職人を派遣するのではなく、とにかく、トイレ交換程度の2.5万円位の工事から全て請負契約を交わして東京から遠隔操作で施工管理を行い、各地の職人の手配をするとの事で、全国のあらゆる業種の職人に会いに行き施工品質、マナー、身なりなどの厳しい基準をチェックして2%という厳しい採用率を越えた職人のみで工事を行なっているとの事。言葉で書くのは簡単ですが、これを本当にシステムにするのは非常に難しく、凄い会社が現れたものだ!と大いに驚きました。

 

かき集めた職人で顧客満足なし。

職人不足を一発解消!と大きくディスプレイされたそのブースの衝撃的なサービスの実際のところが気になって、利用した会社が無いか周りの人に聞いてみたところ、職人起業塾に参画いただいている関東のリフォーム会社さんの中に既に以前から利用されている方がおられました。その方曰く「画期的なサービスだと思い、何度か工事の依頼をしてみたところ、説明を聞いていたのとは全く違う、品質もマナーも悪い上に工程も守られずクレームになった。」との事でした。私がセミナーでいつも語っている、「かき集めた職人で顧客満足なし」の理屈そのままの結果だったようです。

表面的な解決はリスクを内包する。

もちろん、1人だけの評判、意見を聞いてそのサービスが使えないと判断するのは間違えですし、今後少しずつ問題点が解消されることも考えられます。ただ、建築の仕事はお客様の大切な財産を預かる非常に責任の重い仕事で、失敗は絶対に許されません。新しい便利なサービスを鵜呑みにしてそのまま現場を丸投げするような事をすると結局、建築業界の信頼を失墜させ、結果的に職人の社会的地位を貶めることにつながるような気がしてなりません。根が深く難しい問題ほど、時間をかけて根本的な解決への取り組みを続けなければならないと感じた次第です。そんな簡単には行きませんねー。

二日目に続く。。


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bBearさんによる写真ACからの写真

インスペクションの光と闇

令和元年6月25日 快晴

三びきの子豚。

火曜日は朝活の日。梅雨目前の快晴の下、今朝も神戸市倫理法人会のモーニングセミナーに朝サウナに入ってから爽やかに向かいました。今日の講話は神戸市倫理法人会の不動の専任幹事 竹達直明氏で、同じ建設業という事もあり非常に楽しみにしておりました。

講話の題目は「三びきの子豚」ご自身と年の離れた二人のお兄様との赤裸々なお話を通して、人生は人に支えられてある、そして人生の扉は自分自身で開けて歩みを進めるものだと、ご自身のリアルな経験から紡ぎ出した人生訓をご披露されました。初めて参加された若い人達の心に響いたのではないでしょうか。もちろん、私も大いに刺激を頂きました。竹達専任幹事、素晴らしいお話をありがとうございました。

NPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会

話は変わって、昨日の夕方からは月に一度のNPOひょうご安心リフォーム推進委員会の定例会&研修会でした。地域の生活者が安心してリフォームを行い、住環境を安心、安全で快適なものに出来るような環境を整えようとの高い志を持ったこの会では毎月、住環境や不動産流通に関して幅広く、そして多岐にわたる本質的な議論が繰り広げられ、課題を抽出し、解決するための具体的な計画を考案しています。今回も熱い議論&マニアックかつ、興味深い勉強会で非常に勉強になりました。

リフォームの2つのパターン

リフォームのニーズは、大きく分類すると2つに分かれます。1つは所有する物件をリニューアルする、もう一つは中古物件を購入して住み替え、もしくは転売を目的に改装する場合で、現在、国交相が熱心に推し進めようとしているのは欧米に比べて圧倒的に少ない中古物件の流通であり、それに伴うリフォーム市場を拡大するのが国策となっています。

インスペクションの説明義務化

その流れの中で重要視されているのは、質の高い中古物件の流通、既存住宅の瑕疵担保で、安心して購入できる仕組みとして売買時にインスペクション(建物検査)を行う事を推奨されています。もともとは義務化となりかけていましたが、現状の取引状況を鑑みてか、業界団体からの要請かは明らかではありませんが、現行の宅建法ではインスペクションをするかしないかの案内を買い主に確認するのが義務となっております。

既存住宅流通活性部会

当NPO法人でも、既存住宅流通活性部会なるものがあり、中古物件を安心してリフォームして住むには、きめ細やかでしっかりとしたインスペクションを行うことが非常に重要だと考えて、会員のメンバー内でインスペクションをする資格を持つインスペクターを育て、団体としてインスペクションの依頼を広く受け付けるようにしています。

ハイスメーカー系中古住宅売買時のインスペクションの普及

今日の定例会でも、そのインスペクションが話題に上り、地域の生活者の方に中古物件に移り住む場合の住みだしてからの安心安全を手に入れるためのインスペクションの重要性と必要性を理解してもらえるような啓蒙活動を行おう。と話し合う中で、話題に上ったのは最近の大手ハウスメーカーの中古物件の売買ではインスペクションが標準的に行われていると言うことでした。

インスペクションの精度の問題

数名の理事から声が上がったのは、その精度に問題がある。という話でした。そもそも、インスペクションとは建物の老朽化や不具合を確認する作業ではありますが、目視による確認が標準とされており、実施する人の知識や経験からなる力量や意識によってその診断結果は意外に大きく違ったりします。先日もインスペクション済みの物件で屋根に上ると広告書には問題無しと書かれて有馬したが、表面が劣化して粉をふいており、数年内に塗り替えか吹き替えが必要な事例がありました。

意外とヤバイ、ライフプランナーによる資金計画

私達も推奨しておりますが、新築の計画時に資金計画を立てるのにライフプランナーに相談してサポートしてもらうのが近年では随分と一般的になりました。すみれでは土地、建物の物件見積もりをする前の段階でゼロベースで安全側に立った資金計画をするようにお手伝いしておりますが、世の中には購入費用ありきでライフプランを立てるいわゆる「紐付き」のライフプランナーもいるようで、決して鵜呑みにしてはいけないと言われるようになりました。

性悪説ではなく立場の違い

安心を届けるはずのライフプランナーがハウスメーカー側の意向に添った結果を出すなんて、ひどい話ですが、最近はインスペクションも同じようなことが起こり始めており、買い手側の安心・安全の為に行うはずのインスペクションが売り手側が販売しやすくなるように事前に行なう場合、どうしても甘めの診断になりがちだと思うのです。これは良い、悪いではなく構造的な問題で、診断というからにはバイアスがかからない立場の第三者が行うべきで、売主側の仲介を行う不動産会社が手配する建物の診断書を鵜呑みにするべきではありません。

売り主側によるインスペクションの弊害

不動産流通の世界では、はっきり言って売ってしまえばそれで終わり、その後がどうなろうと仲介に携わった不動産業者に関係はありません。彼らは、出来るだけスピーディーに売買契約が成立することが目標になります。中古物件が少なからず手直しやメンテナンスが必要ですが、その規模が大きくなる程、土地建物+リフォーム費用が膨らみ、築浅の高額物件程売れにくくなります。買い手側からすればリフォーム費用と一緒に住宅ローンで融資を受ければ大きなメリットがありますが、売主側としては出来るだけリフォーム工事は先送りにしたいというのが本音です。ここに大きな利益の相反が生まれます。

安心できるインスペクション先の選び方

中古物件を購入する場合、出来ることなら10年間くらいは先を見越して、必要なリフォームやメンテナンスは購入時に行っておくべきで、他に比べて圧倒的に金利が低い住宅ローンでその費用も賄っておくのが理想です。その為には、購入を決める前に、売り手側が手配するインスペクターではなく、第三者の立場での診断と適切なアドバイスをしてくれる機関にインスペクションを依頼するべきです。そんな、安心・安全な依頼先として機能出来るように、同 NPO法人ではリフォーム工事を請け負わないのを前提にインスペクターを紹介する制度があります。中古物件の購入をお考えの方は一度と言わせをして見られることを強くお勧めします。こちら→https://anshin-reform.org

https://anshin-reform.org https://anshin-reform.org

「工務店経営カンファレンス2019」に登壇します!

ニッポンの家づくりでトップランナーである11の工務店が、7月24~25日の2日間にわたって、新建ハウジングが主催する「工務店経営カンファレンス2019」(会場:東京都、ベルサール半蔵門)に登壇します!ちなみに私はday2です。

【緊急提言!職人不足根治に今すぐ取り組むべきこと。】

全国一斉、建築現場改革・ブランディングセミナー & 実践フォローアップ研修を6月末〜7月に開催します。

〜工務店が抱えるあらゆる問題を解決するブランド構築の糸口は現場にあり〜

売り上げの低下、職人不足、広告反響、集客の低迷、競争の激化、事業継承、採用難等々、工務店を取り巻く環境は厳しさを増すばかりです。全ての問題の解決の鍵は「ブランディング」にあり、今回のセミナーは華やかなプロモーションではなく、ブランド構築の基礎の部分を担う建築現場でのインナーブランディングに焦点を絞って、激動の令和の時代を地域工務店が勝ち残る方法論と職人不足問題の根治的アプローチの具体的な取り組み事例を公開します。また、オープンセミナー終了後、現場マネジメント改革に取り組む職人起業塾卒塾生向けの更なるブラッシュアップを目的としたフォローアップ研修を同時開催。現場実務者による現場改革の実践の輪が全国に広がっているのを体感頂けます。公式HPはこちら→https://www.shokunin-kigyoujyuku.com

全国一斉、建築現場改革・ブランディングセミナー & 実践フォローアップ研修へのお申し込みはそれぞれの地域のイベントページからどうぞ。割引特典については個別にお問い合わせください。

【東京開催】

□日程:7月5日(水)14時~18時30分

□場所:株式会社 Ship セミナールーム

https://www.facebook.com/events/375661006401900/

【福岡開催】

□日程:7月10日(水)14時~18時30分

□場所:パナソニック リビング ショールーム 福岡 2階会議室 福岡市中央区薬院3-1-24

https://www.facebook.com/events/2549830991717642/

【鹿児島開催】

□日時:7月11日(木)14時~18時30分

場所: NCサンプラザ天文館 鹿児島市東千石町2-30 2階E-3会議室

https://www.facebook.com/events/3276643095694608/

【滋賀開催】

□6月28日(金)13時〜16時

場所:栗東市ウイングプラザ4F研修室D

https://www.facebook.com/events/2063920807246663/

※第5回 四方よしの家作りセミナー 職人起業塾特別編 残席若干数ですお急ぎください。

 

住宅取得で後悔しない為にまず何をするべきですか?にお答えします。@住宅はランニングコスト

平成31年3月27日快晴

春の憂鬱。

春らしい暖かな天気が続きます。待ちに待った本格的な春の到来に気持ちもウキウキのはずですが、今日は1日中なんだか少し黄色いモヤがかかっているように思う位、花粉の飛散がひどかったようで、私の場合鼻がムズムズする事はあまりないのですが、皮膚の炎症があちこちに発症して痒くて仕方がありません。たかが花粉症と侮るなかれ、アレルギー反応とは恐ろしいものだと改めて思い知らされています。

薬依存への躊躇。

そもそも私は、小学生の低学年まで小児喘息とアトピーを患っており、体質改善の治療を受けるために週に何度も病院通いをするひ弱な子供でした。40年以上昔のことで、もうあまり詳しくは覚えておりませんが、毎週1人で病院に行って注射を打ってもらっていた記憶があり、この調子で花粉症がひどくなったらまた体質改善の治療を受けなければならないのか、なんて思ってしまいます。皮膚炎はステロイドを塗ると効果的面に状態が良くなるのですが、繰り返し塗り続けなければならないのは少し怖いような気がして結局病院にも行けてません。代替治療の良いアドバイスがある方はぜひお願いします。(笑)


住宅取得の4パターン。

さて、昨日のブログでは(珍しく)建築屋らしい雰囲気で「新築と中古を買ってリノベーションするのとどちらがお得ですか?」とよく聞かれる質問について書いてみました。複数の方からとても分かりやすいとコメントをいただいたりと思いのほか反響があったので、引き続き今日も建築屋風コンテンツを重ねてみたいと思います。(^ ^)
住宅を取得するパターンは、大きく4つに分かれます。1.注文建築で新築、2.分譲と言われる建て売り住宅の購入、3.中古物件を買ってリノベーション、4.リフォーム済み中古物件の購入。のいずれかに大まか当てはまります。初期費用の高額な順番に並べてみましたが、昨日のブログにも書いた通り、住宅は長年の生活を送るための基盤なので、ランニングコストで考えることが重要であり、初期投資が安いからといって決してお得とは限りません。表面的な金額だけではなく様々な面から検討することが必要です。

住宅ローンの仕組み、知ってます?

私は、住宅購入の相談をいただくと、まずは住宅ローンの仕組みからご説明するようにしています。金利が数%変わるだけで支払い総額が1.5倍や2倍にもなることもざらにあるのを知らずに銀行に勧められるがまま、なんの疑いもなく変動金利や期間固定金利で何千万円もの借り入れをする人が多すぎるのを大いに危惧しているからで、超低金利の今の時代だからこそ、もし金利が2%程度上がると、返済が終わった瞬間に多額の未返済金の請求が銀行から送りつけられて不幸のどん底に落ちる人が物凄い数になると思っているからです。

ヤバいリスク。

少しマニアックですが、昨日に引き続き今日も具体的、かつ簡単な計算でそのヤバイリスクを説明してみたいと思います。銀行のHPを覗いてみると住宅ローンについての細かな約款が分かりにくい文章で書かれています。某地方銀行を例に変動金利に関する説明文を以下に抜粋します。

  • 年2回、毎年4月1日及び10月1日に当行変動金利型住宅ローン基準金利を基準として利率の見直しを行います。4月1日の新利率は7月のご返済分から、10月1日の新利率は翌年1月のご返済分から適用します。
  • 元利均等返済の場合、返済額は10月1日の利率見直しを5回経過するまで一定とし、5回目毎に新返済額を定めます。ただし、返済額が増加する場合は前回返済額の1.25倍を上限とします。
  • 当初の借入期間が満了しても未返済額残高がある場合は、原則として期日に一括してご返済いただきます。
  • 固定金利選択型への切り替えは可能(手数料が必要)ですが、固定金利型への切り替えはできません。

通訳すると、、

この内容をもう少し丁寧に分かりやすく説明すると、「(金利が上昇し始めたら)半年毎に金利は見直すので、金利が上がった分、支払いは増えますが、2年半は今のままの金額を支払ってもらいます。2年半後に支払いが増える際も1.25倍までしか返済金額の増額はしませんが、金利上昇分は元金返済を圧縮してもらいます。元金の返済が少なくなった分、利息は雪だるま式に増えるので返済期日の最終に残高を一括返済していただきます。できない場合は抵当権を行使して住宅を売却します」。となります。

お金に置き換えてみると、

言葉で見るとあまりリアリティーがないのでわかり易い数字に置き換えてみます。
【土地建物4千万円 変動金利当初1% 返済期間30年】
で住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は128,655円となります。1年後、(実際にはあまり考えにくいですが、)2%の金利上昇があったとします。月々の支払い額は168,641となりますが、それが適用されるのはその2年半後です。そして、改訂された支払い額は125%ルールに従って160818円となります。問題なのは、金利変動によって1年半前から168,641円を支払うべきを128,655しか支払っておらず、その差額は元金の支払いから差し引かれていることです。

知らないうちに借金が膨らむ。

ちなみに、一般的には、仕組みを把握されている方は少ないですが、住宅ローンはほとんどすべての人が(半ば自動的に)元利均等払いを選択されています。要はローンのスタートから最後まで支払う金額は一定で、はじめのうちは元金よりも金利が多く、返済が進むにつれてその比率が変わっていくと言うシステムです。上述の金利上昇局面で支払い金額が変更されるまでの2年半の支払いを見てみると、月々の返済は128,655円でその内訳は元本返済95,322  利子33,333円 となっています。しかし、金利上昇分の支払い増となった168,641円との差額39,986円をこの金額で吸収するので、返済は計画通り進みません。実質、金利は常に残債に対してかかりますので、この差額が雪だるま式に増える事になります。複利は複雑な計算で分かりにくいのでここでは割愛してシンプルに考えると、39,986円の差額が2年半(30ヶ月)溜まると1,199,580円となります。住宅を購入して3年半後に知らないうちにこの負債を抱えている事になるのです。

 

複利計算とは雪だるま式のこと。

もう少し詳しく見てみると、1%から3%に金利が上がると、総支払額は46,315,920円から60,710,833円に膨らみ、その差額は1400万円以上増える事になります。返済の元金と利息の内訳は3%の場合、元金68,641  利息100,000と支払い額が増えるにもかかわらず、元金の返済は少なくなり、残債が多くなる分、金利が更にかかる雪だるま式の計算になるのです。上述の金利上昇場面のシュミレーションに当てはめると、返済スタートから3年半経った金利の見直しがされる時点での返済は、金利上昇した未返済分の1,199,580円+金利+残債となり、3800万円以上になります。このあまり返済が進んでいない状態で金利計算をやり直すと、毎月の返済額は173,366円となり、125%ルールでの月々の支払い額は168,641円ですからここでも4,725円未返済が発生します。これを残期間分掛け合わせて単純に計算しても150万円+金利となり、最終的にローン完済時に300万円前後の未返済分の請求が銀行から送られてくるという事になるのです。

住宅取得で後悔しない一丁目一番地。

以上、あまり細かな計算をしても複雑になるので、ざっくりした計算で考え方を説明したのですが、これでもかなりマニアックだと感じて分かりにくかった方もおられると思います。しかし、多額の借り入れをする本人が面倒くさがって金利についての理解を諦めると、とんでもない事になり、幸せに暮らすために手に入れる住宅が不幸の種になってしまう事になりかねません。とにかく、新築、中古住宅にかかわらず、まずはランニングコストで考えられるように住宅ローンの仕組み、金利の恐ろしさは理解しておく必要があります。住宅取得を考えられたら、まず初めに押さえておくべき点だと思っています。ちなみに、125%ルールの適応が無い銀行や、変動金利と変わらない金利の全期間固定のローン商品を扱う銀行もありますなので、根気よく調べられることを強くお勧めします。こんなブログではイマイチよく分からないと言われる方はお気軽に私(高橋)までご連絡頂ければもう少し分かりやすく丁寧に解説させて頂きますよ。(笑)


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◆~古民家から再生プロジェクト~ 祝!第一期改装工事終了お披露目パーティー開催します!

本格的なリノベーションを前にとりあえず泊まれる様に水回りと二部屋の改修を行いました、世界に一つの研ぎ出し風呂や、断熱塗料ガイナの実証実験室など結構見所もあります!
日時:2019年3月30日土曜日 10:30〜17:00
場所:兵庫県丹波市春日町下三井474
詳細:https://www.facebook.com/events/296991217900771/

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新築と中古×リノベどっちがお得ですか?にお答えします。@住宅はランニングコスト

平成31年3月26日快晴

春の丹波。

今日は朝から春らしい日差しが戻ってきました。日中も「これぞ春!」といった風情の暖かさで、丹波での古民家再生工事の仕上げ工事に職人として向かう道すがらも、ポカポカ陽気の下、ドライブを楽しむ勢いで気分を上げて車を走らせました。寒いのが苦手な私とすると春の訪れは心待ちにしていた嬉しいことではありますが、気になるのは花粉によるアレルギーのさらなる発症で、黄色くかすんだ遥か彼方の空を見ながら、これ以上症状がひどくならないこと祈りつつ、せっかくの気持ちの良い天気にもかかわらず窓を閉め切って車を走らせました。

真面目すぎるNPO活動。

話は変わって、昨日はNPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会の定例会と研修会があり、ここでも理事の末席に名を連ねさせてもらっている私も参加させて頂ました。このNPO法人の活動は、兵庫県に住まう人が安心してリフォームできる環境を整えることを目的としており、意識の高い真面目な事業者が集まって活発な活動を行っています。その内容は、未だに暗躍する悪徳リフォーム会社に対する注意喚起のセミナーの開催や、自治体とタイアップして、地域の方がリフォームを行うにあたって古くなった建物をただ単にきれいにするだけでなく、性能改善提案の啓蒙活動を通して建物の人が暮らす上で非常に大事な住環境を整え、地域の方の健康に寄与する本質的なリフォームの普及に取り組んでいます。

既存住宅流通部会。

昨日の研修会では、国の方針でもある中古住宅の流通活性化の流れもあり、最近特に増えてきている中古住宅をリノベーションして新築に比べて費用を抑えながら思い通りの住まいを手に入れたいと言うユーザーが、安心して物件を取得できるようにと広まっているインスペクション(住宅診断)について、中古住宅の買取再販で実績を上げておられる不動産寄りの工務店経営者、Hさんを講師としてお招きし、不動産業界の立場からの意見を聞かせてもらいながらメンバー全員を交えての活発かつ本音トークが飛び交うディスカッションを行いました。

インスペクションの現実。

講師役のH社長のお話を要約すると、昨年の不動産業法改正で中古物件の購入者にインスペクションを行うか行わないかを確認することが義務化されたのを受けて、実際の取引現場ではどのようになっているかと言うと、重要事項説明書にチェックボックスが並んでいるだけで、詳しく説明されていないのが現状で、積極的にインスペクションを進める不動産会社はほとんどいない。売主にインスペクションをすることによるメリットを感じてもらえない以上、普及することはないのでは、と言う厳しい見解でした。非常に残念ですが、木造一戸建てのまだギリギリ資産価値が認められる築20年前後の建物でインスペクションを行なって資産価値以上のいい結果が認められる建物は殆どなく、建物の価値を明らかにする為ではなく、買い手側の不安要素の確認の為に行うのみになっているのが現状のようです。

建物診断の本質は劣化予防。

ちなみに、すみれでは中古住宅の売買のシーンだけではなく、お客様の持ち家の定期健康診断的な位置付けでのインスペクションを積極的に行っています。それは将来的にメンテナンスにかかる費用と時期を明らかにすることによって建物の劣化を予防する意識を持ってもらうための取り組みで、OB顧客には「おかげで安心して住める。」とご好評を頂いています。また、最近特に増えている中古住宅の購入を検討されている方からのインスペクションの依頼は、「新築住宅を取得するか、中古住宅を購入してリノベーションで費用を抑えて快適な住宅を取得出来るか迷っている」と言われる方がとても多くなっています。

新築住宅or中古×リノベ

「新築とリノベ、どちらがおトク?」の判断は物件次第で大きく変わるので一概にどちらがいいとは言えませんし、新築よりも難しいリノベーション費用の算出や、様々な住宅税制の優遇措置等もあり、その選択は簡単ではありません。その比較検討の難しさからか、綿密に条件を調べて検討することなく、場所や外観を見て直感的に判断されて中古住宅を購入される方も多くおられる様で、私にすれば「そんなに簡単に決めて大丈夫かしら、」と心配してしまうことも少なからずあります。この辺りが住宅取得者の7割が購入後に後悔をされると言われる原因だと思いますが、これから住宅購入を検討されている方のために、いつも私が相談を受けた際にアドバイスしている点を以下に記しておきたいと思います。

中古住宅の選び方の基本。

まず、中古住宅の選定ですが、基本的には昭和56年以降に新耐震基準で建てられて、かつ、新築当時の図面と建築確認完了済証が残っているものをお勧めしています。この条件を満たさない物件は、インスペクションを施しても見れない部分に不安要素が多く、購入後内装をばらしてみるとびっくり仰天と言うことが少なからずあります。また、銀行融資を受ける際の担保価値の基準に耐震等級1をクリアしているか、の項目があり、(住宅ローンを利用されなくても耐震性のは重要ですが、)金利の優遇も変わったりしますので住宅ローンを利用する場合は耐震補強をしなくてもその基準を満たしているものを選ぶべきです。

住宅はランニングコストで考える。

最低限の基本性能である耐震がクリアされていれば、物件の良し悪しは立地やデザイン、老朽間の程度等物件によって様々ですが、共通して言えることは断熱性能、省エネ性能が高いものは殆どないということです。これは現在の新築では主流になった高断熱、高気密住宅に比べて冷暖房の光熱費が嵩む事になるので、それも含めて費用の部分だけはしっかりと確認されることを強くお勧めしています。現在、住宅の取得は住宅ローンを利用することがほとんどになっています。中古住宅の購入でも住宅ローンの利用もできますし、リノベーション費用も一緒に融資を受けて住宅ローンに組み込むことも最近は多くなりました。ここで特に留意していただきたいのは、住宅はイニシャルコストで考えるべきではなく、毎月の支払いを積み重ねるランニングコストで考えるべきだと言うことです。

住宅費用の総額を試算する

わかりやすくシュミレーションを行って比較してみます。
例えば、築20年の一戸建て住宅が2千万円で販売されていたとします。土地が40坪で坪単価が40万円、土地価格が1600万円、建物評価は400万円と設定します。その中古物件を内外装や水回りを全て改装するリノベーション費用と合わせると3000万円程度になります。
同じ地域で新築を建てる、もしくはその物件を解体して建て替える場合、30坪の建物をZEH仕様(一次エネルギー換算でゼロになる)で2400万円(坪80万円)で建てた場合、土地と建物総額は4000万円(解体して建て替えたら4200万円程度)となります。
この場合、住宅取得にかかる初期費用としては中古×リノベの方が1000万円ほど抑えられるように思いますが、月々の支払いで考えると、ZEH使用の住宅との光熱費は月平均2万円の差額があると考えれば、30年の期間で見ると、その差額は720万円となり支払う総額は大して変わらなくなる可能性があります。

新築の方が安いんかい!

更に、住宅を取得される方が意外と気にされないのが住宅ローンの金利です。史上最低の金利となっている今は、絶対に固定金利を選択すべきタイミングとなっておりますが、新築の方が金利優遇が大きく、中古×リノベーションの場合は金利が高く設定されることが少なくありません。ちなみに、私たちが新築でオススメする兵庫県産木材特別ローンは0.8%の固定金利です。リノベーション 物件で金利優遇が適用されない場合、固定金利にすると2%を超える可能性もあり、この金利差を上述の案件の支払い総額で計算してみると、、

・中古×リノベ  購入費3000万円 光熱費720万円 金利(2%)1173万円 支払い総額4893万円
・ZEH仕様新築 購入費4000万円  光熱費0円    金利(0.8%)587万円 支払い総額4587万円

なんと、新築の方がトータルコストでは安くなります。更に、住宅ローン減税の拡充やエコポイント、地域型グリーン化事業の補助金の活用等々、新築にはまだおまけが沢山ついてきて、実際はもっと支払い総額が減る事になります。以上で住宅はランニングコストで考えるべき、という私の持論をご理解頂けたと思います。新築か、中古×リノベにすべきか、と迷われている方、いつでも個別のご相談を承りますので、お気軽に私(高橋)までお声がけください!(笑)

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◆~古民家から再生プロジェクト~ 祝!第一期改装工事終了お披露目パーティー開催します!

本格的なリノベーションを前にとりあえず泊まれる様に水回りと二部屋の改修を行いました、世界に一つの研ぎ出し風呂や、断熱塗料ガイナの実証実験室など結構見所もあります!
日時:2019年3月30日土曜日 10:30〜17:00
場所:兵庫県丹波市春日町下三井474
詳細:https://www.facebook.com/events/296991217900771/

◆一般社団法人職人起業塾オフィシャルサイトリニューアルしました。

原理原則系マーケティングに取り組んで見たいとお考えの方は一度のぞいて見てください。 実践型現場マネジメント理論、動画なども公開しています。 その他、研修のお申し込み、問い合わせ、補助金の活用などの情報も集約しています。 https://www.shokunin-kigyoujyuku.com

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過渡期にこそあるチャンス。@既存住宅

5月26日晴れ

いい天気が続きます。

午前中は久しぶりに事務所でゆっくりとPCに向かって事務作業。

たまってる仕事を少しずつ片付けてました。

5S活動@すみれテラス

5S活動@すみれテラス


隣のテラスではすみれ期待の建築女子りかちゃんがテラスのウッドデッキのメンテナンスに汗をかいてありました。

慣れないペンキ塗り、どう?と聞いてみると、元気よく「楽しいです」とのこと。

やること、行くとこ、何もかも新鮮で楽しいみたいで、なんだかうらやましい気分になりました。(笑)

ひょうご新民家21総会

ひょうご新民家21総会

昼からは、NPOひょうご新民家21の総会と研修会に出席。

NPOの立ち上げから10年にわたりご尽力された大海理事長のご勇退、同年代で地域密着工務店の理想に燃える林新理事長の就任とちょっとしたドラマがあり、時代の流れというか、我々の年代がこれからの時代を担っていくようになる認識を新たにすることとなりました。

近江理事長、長年お疲れ様でございました、ありがとうございました。

林新理事長、一気の若返りと言うことで、今後いっそうの盛り上がりを期待しておりますのでよろしくお願いいたします。

私も出来るだけの協力をお約束致します!

総会の後の研修会はご近所のH建設のH社長の講演、長期優良住宅化リフォームの活用方法と事例の共有を頂きました。

長期優良化リフォームとは、既存住宅を現在新築の中心的なスペックになり普及の段階に入ったと言われる長期優良住宅と同じ性能に引き上げることを目的とした国交省の肝いりの事業で、耐震性能、劣化対策、長期保全計画をリフォームと共に行なうことで、最大200万円もの補助金が支給されるというものです。

が、しかし、既存の建物を建築基準法の1.25倍の耐震強度を持たすのは至難の業という事もあり、利用者が極めて少ない現状に合わせてもう少し軽目(耐震等級1=現行の建築基準法に合致)の基準を作って上限100万円の助成金の制度を設けられており、どちらかと言うとそちらがメインになっているのが現状です。

詳細は色々と条件がありますので、全面改装、リノベーションをお考えの方はすみれのリフォームチームにお気軽にお問い合せ頂ければと思います。

ひょうご新民家21研修会

ひょうご新民家21研修会

さて、お題目はH社長の話を伺っていて、なるほどな、と思ったこと。

建物の長期優良化は日本の不動産流通の枠組みを根底から見直す取り組みです。

現在の日本の住宅は、築30年も経つと建物の価値は殆ど評価されません。中古住宅の価格は土地の評価額のみで取引されています。

それにひきかえ、西欧諸国では古い建物程価値がある、という全く逆の評価で市場が成り立っており、中古住宅の流通も非常に活発です。

日本も将来的にそのようになる様に、と言うのが現在の流れであり、今がまさに過渡期です。

これから長期優良化住宅が増えて来ると、築年数が経過しても建物の評価が今の様に下がらなくなる様になってきます。

そんな風に考えると、物件によりますが、十分使える建物を土地の値段だけで購入出来るのは今だけ、と考えることが出来ます。

躯体だけしっかりしておれば、リフォームで新築と同じような性能を持たすことも可能ですし、新築で建てるよりもずっと低コストで快適な住宅を手に入れることが出来る可能性は大きいとも言えるのです。

その為の長期優良化リフォーム制度でもあるんですが。。。

 

とにかく、そんな場合、中古住宅の現状の性能をしっかりと見極めることが肝になります。

そんなこんなで、、すみれでは有資格者によるインスペクションのサービスを行なっておりますので、中古住宅の購入をお考えの際は、是非一度お声掛け頂ければと思います。

購入者の立場に立った診断をモットーにしておりますので、お気軽にどうぞ!

こちら→すみれインスペクション(住宅診断)

以上、久しぶりの告知でした。(笑)

おまけ、

スヤスヤ眠るにゃろ、最近とみに態度がデカくなってます。(^ ^;

にゃろ

にゃろ

一向に無くならない悪質リフォーム問題。

4月11日 曇天のち晴天

桜が残る伊川

桜が残る伊川

午前中はデスクワーク、溜まっている仕事は山ほどあり、しかもこのところ目先に追われることが多くなっていたので、タスク整理を行なってみました。

少し気を緩めるとあっという間に時間は過ぎて行く、時間に追われない様に先手を打つには落ち着いてデスクに座る時間が必要だな、なんて今更ながら考えてしまいました。。

 

昼からは来週から着工する新築住宅の契約にクライアント先へ、

星の数程ある建築業者の中から、私たちすみれを選んで頂いたことに対する感謝を述べつつ、納得、楽しんで頂きながら確実な施工を行なうことを誓いました。

T様、本日はありがとうございました。

スタッフ共々、誠心誠意の施工を心がけますので、末永いお付き合いを宜しくお願い致します。

image

 

さて、少し前のことです。fb(Facebookね、)で見知らぬ人から突然のメッセージを頂きました。

どうやら、詐欺まがいの悪徳リフォーム業者と契約をしてしまったことに気付き、困ってられている様子、少し前にも取引先の担当者の友達の実家で同じようなコトがあり、相談を受けたのを思い出し、リフォーム業界のイメージを失墜させた悪徳業者が今なお健在なのを改めて実感、同じような悩みを持たれている方、またはこれから被害に遭われない様に備忘録として書き残しておきたいと思います。

ちなみに、御相談をもらうきっかけになったのは以前に書いたこのブログ。

無料で屋根点検しますよー、にご用心。

 

【今なお健在の悪徳リフォーム業者】

メッセージの文面を読み進めてみると、相談して来られた方のご実家で、

「瓦のズレを突然現れた営業マンに指摘され調整ぐらいなら無料で。。。という話がどんどん進み
いつの間にか25万円に、そしてあれもこれもと120万の見積もりになりました。」

とのことで、やっぱりいつものパターンです。

訪問販売は特定商取引に関する法律で厳しく規程をされているのですが、今の訪問販売の形式を取っているリフォーム会社は訪問販売の為に訪問するのではないというスタンスで、やってきます。

「近くで工事をしている者ですが、お宅の屋根が見えて、どうやら瓦がズレているようですので見てあげましょうか、モチロン無料で良いですよ。」

と、口火を切って訪問するのがマニュアルとなっています。

住人に取っては屋根の上に上がることなど滅多なことではありませんし、少し歳を召した方は、上がるのが無理だと思われるでしょう。善意の第三者にそのように言われると、「じゃあ、見てくれる」と言ってしまいがちです。

【作業服を着たプロの営業マン】

一度屋根の上に上がってしまうと、そこはもう住人には確認しようがない世界。建築の知識を持っている人もそんなにいる訳ではないので、その職人風の営業マンの写真やVideoを見せられながらの話を信じるしかなくなってしまいます。

本当のことは、写真が自宅の屋根である。ことぐらいで、それがどのような状態か、どんなリスクを抱えているか、どの様な対処をしなければならないか、という説明や提案が本当のことなのかどうかは分かりません。

ただ、自宅の屋根の映像という本当のことの合間に嘘や誇張がちりばめられているため、真偽の判断が非常にしづらくなるのです。そして、そこはやっぱり、しっかりとトレーニングを積んだ営業マン、絶妙なトーク(今なら安く出来る、早くしないともっとヤバいことになる等々)を信じて、騙されて契約書にサインしてしまっても仕方がないと思います。

【一貫性の法則によって不安な契約を破棄出来なくなる】

イマドキの悪徳リフォーム会社に騙される、と言うのは、大きく2つに分かれます。

『必要がない工事の契約を交わす』

『法外な利益を上乗せした金額で契約する』

神戸の震災後には、契約だけして先に集金だけして工事をしないまま消える、と言った酷い業者もおりましたが、さすがに今はそんなに急いで現金を支払う人がいませんので、そのような完全な詐欺を働く業者はいなくなっています。

どちらにしても、契約の時点で少しは違和感を感じるはずですが、人は一貫性の法則に則って、自分が一度下した判断、契約という選択を正しかったと信じたくなるもの、なんだか怪しい気もするが、と思いながら、インターネットでホームページを確認して、まともな企業理念をみたり、支店の数を数えたりして、無理に自分の選択が間違っていないと信じ込もうとします。これが悪徳業者がいなくならない最大の理由だと思っています。

【とにかく相談してみること】

リフォーム業者全体を疑心暗鬼の目で見られるのは私にとっても本意では有りませんが、信頼出来る筋からの紹介でない限り、業者に対する健全な疑念は持っておくべきだと思います。それは、訪問販売だけに限らず、新聞織り込みなどで広告をしている業者でも同じで、広告の内容と実際に問い合わせをして見積りを取ると全く違う値段を平気で出して来る会社も(最近はずいぶんと無くなりましたが、)今でもいくらでもあります。

最近、また増加しつつある屋根のリフォーム被害に関して言えば、特徴がいくつか有るのでこれに一つでも当てはまると感じたら身近な建築関係の人に相談してみることをおススメします。

  • 近くで工事しているので無料点検しましょうか、と突然の訪問
  • どこで工事しているんですか?と聞くとお茶を濁す
  • 瓦がズレると雨漏の原因になるのでコーキングで固定しましょうと提案
  • その場で手書きの見積りを書いて、契約書にサインをせまる
  • 一度契約してから、再点検で次々追加で見積りを書いて増額する

身近に相談する人がいないと言う方は、神戸市生活情報センター(全国の消費生活センター等)_国民生活センター神戸市:すまいの安心支援センター(すまいるネットなど、公共の機関の窓口が有りますので、少しでも不安を感じたらとにかく一度相談をしてみることを強くおススメします。

【まとめ】

悪徳リフォーム問題は2000年頃に社会問題としてクローズアップされ、その後特定商取引法の改正やメディアでの注意喚起が盛んになり一時はなりを潜めたかに見えました。

しかし、地震や台風等の災害が起こった地域では、人々の早く生活を建てなおしたいと言う気持に便乗するかの様にリフォームに関するトラブルが多発すると共に、高齢者、特に都市部を離れた地域では訪問販売の手口で悪質な業者が活発な活動を行っているのが現状です。

消費者センターや自治体に窓口の設置はあるものの、振り込め詐欺と同様に、被害に遭った当事者が、気付く前に抑止する効果は薄く、一層の啓蒙活動の必要を感じずにはおられません。

この悪質リフォーム問題は、建築業界、リフォーム業界全体にとってのイメージダウンになると共に、消費者の意識を萎縮させ市場の拡大、業界の発展の足かせになると思います。

公共機関が積極的な施策を実施しない現状では私たち民間業者が力を合わせて安心してリフォーム工事を行なうことができる地域となる様に啓蒙活動を行なう必要性を強く感じております。

地域に根ざし、適正な価格で質の高い工事を提供して地域の安心安全に寄与することで貢献したいという志を持った業者が集まって地道な活動を行う団体も全国で徐々にでは有りますが増えて来ています。兵庫県では私も参加している団体で今期から安心してリフォーム業者を選定する方法等についての本格的な啓蒙活動をスタートします。

このような活動を通して、業界、そして消費者の意識が高まり安心出来る環境作りの一助となれば幸いです。

【おまけ、というか告知、笑】

兵庫県のリフォーム事業に携わる皆様、一緒に活動しませんか?ご興味がある方は高橋までお気軽にご連絡下さいね。^^

NPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会 | 兵庫県のリフォーム事業者 

リノベーション住宅流通の促進における関連業者の現状調査ヒアリング、うけました。

11月10日快晴

昨日のしぐれ模様から一転、すばらしい青空が広がりました。

いつものように、愛犬チャックと散歩に出て、低い所に出てきた太陽がキラキラと河川敷の草を照らすのを見てなんだか心が軽くなりました。

デッキ水洗い〜

デッキ水洗い〜

今日は午前中に珍しいお客様が事務所に来社されました。

神戸山手大学の学生さんでなんでも卒業論文に、中古住宅の流通市場に関する研究で、リノベーション住宅流通の促進における関連業者の現状調査と言うテーマでヒアリングをしたいとのこと。

なんてすばらしい研究なんでしょう(笑)

「実際の事業者さんに実情をヒアリングしたいんです。」とのことで来社されました。

政府が推し進める耐震化やバリアフリー、温熱環境の改善等のリフォームについてや、住宅履歴を残すことへの取り組み、インスペクションへの取り組みなど、熱心に質問をされました。

それにしても、チョイスしているのが、業界においても最先端の取り組みであり、これからのリフォーム業界に重要なキーワードばかり。

マニアックな部分を熱心に研究されている姿には頼もしささえ感じられました。

ヒアリングも終盤に差しかかった頃、

「既存の顧客に対しての特徴的なサービスを何かされておられますか?」

という質問があり、

「すべての顧客に対して半年に1度訪問して無料メンテナンスのサービスを行っています。」

と言う私の回答に、へ〜っと驚かれ、

「その中で築年数が経過した住宅についてはこちらから積極的に無料でインスペクション(住宅診断)サービスを行っています。」

と続けたのにさらに驚かれ、、

「その他は、最近はスタッフと一緒に農園で無農薬野菜を作って、お客様にも収穫祭に無料で来ていただいてますよ。」

と続けて話すと、

「そんな会社あるんですね」とびっくりされてありました。

ま、珍しいんですけどね(笑)

ついでに、NPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会の理事の立場からもこれからのリフォーム瑕疵保険やインスペクター制度の普及、健全な事業を行われている会社の認定制度を通してリフォーム業界に安心なマーケットを作る必要性などについて熱く語っておきました。

そんな会話の中で、彼女が、「あれっ?」と引っ掛かった顔をされたのは、私が、

「国交省の補助金、助成金誘導の施策については(実効性があるか)懐疑的なんですけどね、」

と言った時でした。

あまり深堀も深追いもされませんでしたが、国交省のリフォームトータルプランの方向性を把握して、それに沿った顧客への提案や、施工、サービス体制を整えている印象の会社の代表が、親方日の丸に対してネガティブな発言をするのが少し意外だったようでした。

正直に言っちゃうと、政策と言う名の助成金誘導でマーケットを作ること自体、本来の消費者ニーズに合致しているかどうかは非常に怪しいと思っています。

しかし、消費者への国の制度として存在する以上、私たち(許認可業者として)は無視をするわけには行きませんし、その情報を持っていないだけで、顧客に対して不利益をもたらす事になってしまいます。

顧客の利益を守る為には、個人的な意見や感情は棚上げして、今ここに在る現実に対応するしか選択肢が無いわけ、という事が言いたかったのですが、別にそんなこと言ってもしょうがないな、なんて思ったり。

漆喰のsumika完成間近

漆喰のsumika完成間近

ただ、

言ってもしょうがない事。

やってもしょうがない事。

悩むだけ時間の無駄。

そんなことが世の中にはゴマンとありますが、そこをさっぱりと割愛してしまう事って、非常に危険だと思っています。

シンプル イズ ベスト

と言う言葉は本来人間の思考には合致していない。

悩んで、悩み抜いた挙げ句に出した結論が、考える以前のものと同じであったとしても、悩み、考えを巡らすプロセス自体に価値があるのではないかと思っています。

最近読んだ心理学の本に、『世界はシンプルである』と繰り返し説明されているのを読んで、複雑怪奇な世の中をひとつ一つ紐解いた先に出て来た究極のまとめなんだろうな、と思ってから、大したプロセスも踏まずにシンプルにまとめてしまう事の怖さがずっと頭にこびりついて離れません。

最終的に世界はとてもシンプル。

でもそんなに簡単には出来てないぜ、と笑える様になるのが一番なのかな、なんて考える今日この頃です。(笑)

ま、今日来社された学生さんに、私の想いがどのくらい伝わったか分かりませんが、(そもそも単にヒアリングなので伝える場ではない、笑)地域に密着して熱い想いで事業に取り組んでいる事業所がある事が少しでも理解して頂けていれば幸いです。

完成したら、卒論、見てみたいなー。(笑)

伊川沿い二毛作

伊川沿い二毛作

無料で屋根点検しますよー、にご用心。

9月4日 雨のち曇り

明け方にまーまー良く降っていた雨も、出勤して朝礼のラジオ体操を終える頃には上がって小康状態。

今日は昼から(雨で延期を繰り返していた)お客様宅に屋根の調査に行く予定になっており、朝目覚めて雨音を聞いたとき、またかよー、と伺うのを諦めかけておりました。

しかし!一旦雨が止んだ空を見て、行くなら今のうちやっ!と判断して急遽午前中の予定と振り替えてダンプにハシゴを積みこんで走り出しました。

迫り来る雨雲

迫り来る雨雲

午前中に屋根の調査を済まして庭先でお客様と雑談というか打ち合わせをしていると待ってましたとばかりに小雨がパラパラと、、

足場も無く、ハシゴ一本、一人で大屋根に上るので、少しでも瓦が濡れると非常に危険でして、雨が降り出すタイミングは大げさじゃなく命に関わる大問題です。

とにかく、調査を終えて地面におりて来るまで雨は待っててくれました。

やっぱりな、と、私の意思と天とが通じ合っているのを実感です。(笑)

屋根調査

屋根調査

さて、お題目は今日の屋根調査に行くことになった顛末です。

取引先の商社のI担当さんから電話をもらいまして、

「友達の実家で屋根のリフォームをするらしく、業者に見積りを貰ったらしいんですが、どこか信頼出来る業者さんでも見積りをお願いしたいと頼まれたんですが、お願い出来ますか?」

とのこと。

モチロン、行きまっせ、と今回の調査となりました。

で、どんな工事を予定してるの?と聞くと工事の明細を送ってくれました。

工事項目はというと、

***************

地瓦調整費

棟瓦調整ラバー止め

鬼瓦漆喰止め

きわのし調整ラバー止め

漆喰斫り取り

漆喰打替

地瓦シリコンラバー止め

**************

でたっ!

訪問販売系悪徳リフォームの代名詞の様に言われて、一時はその悪名を轟かせたシリコンラバー工事の見積りです。

(近くで工事をしていてたまたま屋根を見かけたと名乗る、作業服の訪問)営業マンの説明によると、

「日本瓦は土を屋根に載せて瓦を葺きます。なので、台風や地震などで瓦が動きやすいのでシリコーンを瓦の継ぎ目に充填してズレない様にしなければ危ないですよ。」

とのこと。

おまけに、

「瓦が無くなっているところがあるので、直さないと雨漏しますよ。」

「漆喰もかなり劣化しているので修理しないといけませんねー、」

と言われたそうで、それを受けて上記の見積りをサラサラ〜と書かれたようです。

 

私の調査結果は、

①瓦は空葺きといわれる木桟に釘止めの工法になっており、ズレ止めのコーキングなどそもそも必要ない。

②瓦が無くなっているどころか、ヒビが入っている瓦さえ無い。

③漆喰は劣化しているが緊急性の高い程度までは達していないのでそろそろ考えてみるべき。

④樋の勾配が悪く、枯れ葉や水が溜まっており、外壁を汚す一因となっている。

⑤屋根よりも外壁の塗装が経年変化でチョーキング(白化現象)を起こし始めており、3〜5年以内くらいには塗装のやり直しをすべき。

⑥換気扇ガラリが破損して、水が屋内に入っている箇所があるので早急に修理すべき。

 

たまたま近所で工事をしていて傷んでそうなのを見かけたので屋根の点検を無料でしますよー、と言って来た営業マンとは全く異なった見解と見積り内容となりました。

 

それにしても、そもそも、屋根瓦のコーキングって今回の様に空葺きでなく、土で葺いていたとしても必要ない工事だと思っています。

良心的なというか、まともな板金屋の社長に聞くと、

「ズレ止めのコーキングをしていた屋根瓦が地震の際に全部繋がったまま一体となってずり落ちた現場を見た事がある。」

といってましたし、

「コーキングが経年劣化で収縮して瓦を引っ張って表面がバキバキに割れているのを見た事が有る」

とも教えてくれました。

 

一般の方は大屋根においそれと登れませんし、自分の目で確認ができないこともあり、瓦が無くなっている写真を見せられたら信じてしまうしか無かったり、このままだとすぐに雨漏しだしますよ、と言われると工事をしないといけない様に思ってしまいがちだと思います。

悪徳リフォーム問題が騒ぎになった当時は屋根に上がった営業が自ら瓦を割ったり、漆喰をめくったりして、すぐに工事をしないとまずいですよ!と瓦にコーキングをぬするだけの高額な金額の工事を迫ったといいます。

さすがに今はそこまでする会社は無くなっていると思いますが、、

でも50歩100歩。。。

今回の業者の名前を聞いてWEBで検索してみたら、結構まともなホームページが出てきました。

立派な経営理念なども。。。

 

お客さん曰く、

「ちゃんと写真を見せてもらったし、本社は大阪やけど近くに支社も有るみたいやし、ちゃんとホームページも有ったみたいやし、、」

「私ら素人やから、専門的な事いわれても分からんし、この屋根の上で写真を取って来たと見せられたらそうかと思ってしまうしなー」

との事でした。

ダンプにハシゴ

ダンプにハシゴ

やっぱり、安心して相談出来るリフォーム会社がすぐ近くに有り、気軽に声をかけて、相談に乗ってもらえる様な環境を整備する事が重要だと改めて思いました。

兵庫県や神戸市にも一定条件を満たした登録業者を紹介してくれる制度が有るには有りますが、実際はあまり活用されていないようで、今では飾り物的な存在になりつつ有る、と言う声も聞かれます。

行政でダメなら民間、志の高い業者が集まって、まともな業者とはどんな業者で、まともなリフォームってどんな工事か等の選ぶ為の条件など一般のユーザーに知らしめる活動をして、広いネットワークで地域に存在を認められるような、一般ユーザーがいつでも安心して相談出来る様な環境作りをしなければならないと思います。

そんなこんなで、私の場合、『ひょうご安心リフォーム推進委員会』というNPO法人でそんな団体の活動もしているわけですが。(笑)

 

とにかく!知らない業者の、「無料で屋根を診断しますよー」にはくれぐれもご用心。

職人のプライドが作るモノ。

JUGEMテーマ:日記・一般


今日も神戸は気持ちよく晴れ渡りました。
ホントに良い季節になり、朝の愛犬チャックとの散歩も冬の間とは違ってずいぶん楽しいものになってきました。
寒いときも、暑いときも続ける習慣って知らず知らずの内に、良いときも厳しい時はそんなに続かないってことを教えてくれるのかも知れません。
今日も午前中はガッツリデスクワーク、昼からお客様先に打ち合わせや現場廻りと工務店のおっさんらしい一日を過ごしました。(笑)
お題目は夕方前に工事の完了確認に行った現場で感じた事。
2月に降った大雪のせいで神戸でも結構な被害があり、一番多かったのはカーポートの屋根の破損でした。
消費税増税前のドタバタと相俟ってずいぶん時間が経ってしまいましたが、やっとその時の補修工事を終えようとしています。
今日施工してたのはそんな現場。
カーポートの屋根材って昔のものに比べてずいぶん良くなっており、今時のモノは熱線カットの機能が付加されています。
せっかく、交換するのなら、と、今回のお施主様は暑さを遮る材質でしかも明るいモノを採用頂きましたところ、とても良くなった!とずいぶん喜んでくださいました。
屋根材を交換したカーポートを見てみると、確かに屋根は綺麗になっておりましたが、骨組みは元々あるものを利用しているので、長年の汚れが付着しており、少し残念な感じ。
手伝いに来てもらっていたエクステリアの若い職人に、
「せっかく、綺麗に張り替えたならついでにもとのフレームも綺麗に掃除しようぜ、」
と、(本来の仕事かどうかは微妙なところですが、)言ってみたら、気持よく、「わかりました」と丁寧に水洗いをしてくれました。
ま、私も一緒になって掃除に勤しんでビショビショになりましたが、、(笑)

今回の工事はカーポートの屋根材を交換するのが依頼内容。
古いフレームの清掃を依頼された訳ではありませんし、そこにゴミが溜まっていても私たちの責任ではありません。
しかし、私たちがお客様に依頼されているのはただ壊れたものを直したい、と言うだけではなく、気持ちいい生活の為の環境を整えたい、という事のはずです。
それをどのように受け止めるか。
現場で作業する職人の少しの心遣いで、完工後の印象は全く変ってしまいます。
そんな依頼された内容を越えるプラス@な工事をするのは職人としてのプライドではないかと思うのです。
自分の手で作ったモノの仕上がりへのプライド、お客様の想いの叶え手としてのプライド。
有名な3人のレンガ職人の話をただの寓話として聞いているだけではなく、実際の現場でプライドを持てる工事を如何に現実にして行くかが、私たち工務店が勝ち残る唯一の道だと思います。
なんたてったって、仕事は現場でのモノづくりなんですから。
そして、私がやるべきは、やっぱり現場で職人一人ずつにその道を(身を以て)説いて行くことなのだと、改めて。
守るべきモノづくりの担い手は自らも守られるべき人にならねばならない。
その厳しさを持つことが、いつか職人の地位向上に繋がると思ってます。
口うるさいおっさんでゴメンよー。(笑)

※3人のレンガ職人の話とは、、
昔あるところで3人のレンガ職人が働いていました。
通りかかった人が、職人に何をしているのか?と訊いたところ、
一人目は、「みりゃわかるだろ、レンガを積んでるんだよ、」
二人目は、「壊れない強い壁を作ってるんだよ、」
三人目は、「人々が幸せな時間を過ごす為の教会を作っているんだよ。」
と言ったとのこと。
プライドを持った仕事をするというのは、依頼主の幸せも作りながら働き手自身も幸せを掴む事が出来る。
そんな風に思うのです。
すみれ建築工房の目指すサイクル



創業時から変わらない私達の“想い”



建築のプロとして周りの人々にすこしでも笑顔になってもらいたい。



建築の仕事を通して健康や安全をお渡ししたい。



そして、地域社会に必要とされる企業となりたい。


 

 









工事を通してひとりずつのお客様の幸せの実現を果たして社会に貢献することを私たちの事業の目的としています

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