令和元年6月25日 快晴
三びきの子豚。
火曜日は朝活の日。梅雨目前の快晴の下、今朝も神戸市倫理法人会のモーニングセミナーに朝サウナに入ってから爽やかに向かいました。今日の講話は神戸市倫理法人会の不動の専任幹事 竹達直明氏で、同じ建設業という事もあり非常に楽しみにしておりました。
講話の題目は「三びきの子豚」ご自身と年の離れた二人のお兄様との赤裸々なお話を通して、人生は人に支えられてある、そして人生の扉は自分自身で開けて歩みを進めるものだと、ご自身のリアルな経験から紡ぎ出した人生訓をご披露されました。初めて参加された若い人達の心に響いたのではないでしょうか。もちろん、私も大いに刺激を頂きました。竹達専任幹事、素晴らしいお話をありがとうございました。
NPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会
話は変わって、昨日の夕方からは月に一度のNPOひょうご安心リフォーム推進委員会の定例会＆研修会でした。地域の生活者が安心してリフォームを行い、住環境を安心、安全で快適なものに出来るような環境を整えようとの高い志を持ったこの会では毎月、住環境や不動産流通に関して幅広く、そして多岐にわたる本質的な議論が繰り広げられ、課題を抽出し、解決するための具体的な計画を考案しています。今回も熱い議論＆マニアックかつ、興味深い勉強会で非常に勉強になりました。
リフォームの２つのパターン
リフォームのニーズは、大きく分類すると2つに分かれます。1つは所有する物件をリニューアルする、もう一つは中古物件を購入して住み替え、もしくは転売を目的に改装する場合で、現在、国交相が熱心に推し進めようとしているのは欧米に比べて圧倒的に少ない中古物件の流通であり、それに伴うリフォーム市場を拡大するのが国策となっています。
インスペクションの説明義務化
その流れの中で重要視されているのは、質の高い中古物件の流通、既存住宅の瑕疵担保で、安心して購入できる仕組みとして売買時にインスペクション(建物検査)を行う事を推奨されています。もともとは義務化となりかけていましたが、現状の取引状況を鑑みてか、業界団体からの要請かは明らかではありませんが、現行の宅建法ではインスペクションをするかしないかの案内を買い主に確認するのが義務となっております。
既存住宅流通活性部会
当NPO法人でも、既存住宅流通活性部会なるものがあり、中古物件を安心してリフォームして住むには、きめ細やかでしっかりとしたインスペクションを行うことが非常に重要だと考えて、会員のメンバー内でインスペクションをする資格を持つインスペクターを育て、団体としてインスペクションの依頼を広く受け付けるようにしています。
ハイスメーカー系中古住宅売買時のインスペクションの普及
今日の定例会でも、そのインスペクションが話題に上り、地域の生活者の方に中古物件に移り住む場合の住みだしてからの安心安全を手に入れるためのインスペクションの重要性と必要性を理解してもらえるような啓蒙活動を行おう。と話し合う中で、話題に上ったのは最近の大手ハウスメーカーの中古物件の売買ではインスペクションが標準的に行われていると言うことでした。
インスペクションの精度の問題
数名の理事から声が上がったのは、その精度に問題がある。という話でした。そもそも、インスペクションとは建物の老朽化や不具合を確認する作業ではありますが、目視による確認が標準とされており、実施する人の知識や経験からなる力量や意識によってその診断結果は意外に大きく違ったりします。先日もインスペクション済みの物件で屋根に上ると広告書には問題無しと書かれて有馬したが、表面が劣化して粉をふいており、数年内に塗り替えか吹き替えが必要な事例がありました。
意外とヤバイ、ライフプランナーによる資金計画
私達も推奨しておりますが、新築の計画時に資金計画を立てるのにライフプランナーに相談してサポートしてもらうのが近年では随分と一般的になりました。すみれでは土地、建物の物件見積もりをする前の段階でゼロベースで安全側に立った資金計画をするようにお手伝いしておりますが、世の中には購入費用ありきでライフプランを立てるいわゆる「紐付き」のライフプランナーもいるようで、決して鵜呑みにしてはいけないと言われるようになりました。
性悪説ではなく立場の違い
安心を届けるはずのライフプランナーがハウスメーカー側の意向に添った結果を出すなんて、ひどい話ですが、最近はインスペクションも同じようなことが起こり始めており、買い手側の安心・安全の為に行うはずのインスペクションが売り手側が販売しやすくなるように事前に行なう場合、どうしても甘めの診断になりがちだと思うのです。これは良い、悪いではなく構造的な問題で、診断というからにはバイアスがかからない立場の第三者が行うべきで、売主側の仲介を行う不動産会社が手配する建物の診断書を鵜呑みにするべきではありません。
売り主側によるインスペクションの弊害
不動産流通の世界では、はっきり言って売ってしまえばそれで終わり、その後がどうなろうと仲介に携わった不動産業者に関係はありません。彼らは、出来るだけスピーディーに売買契約が成立することが目標になります。中古物件が少なからず手直しやメンテナンスが必要ですが、その規模が大きくなる程、土地建物＋リフォーム費用が膨らみ、築浅の高額物件程売れにくくなります。買い手側からすればリフォーム費用と一緒に住宅ローンで融資を受ければ大きなメリットがありますが、売主側としては出来るだけリフォーム工事は先送りにしたいというのが本音です。ここに大きな利益の相反が生まれます。
安心できるインスペクション先の選び方
中古物件を購入する場合、出来ることなら10年間くらいは先を見越して、必要なリフォームやメンテナンスは購入時に行っておくべきで、他に比べて圧倒的に金利が低い住宅ローンでその費用も賄っておくのが理想です。その為には、購入を決める前に、売り手側が手配するインスペクターではなく、第三者の立場での診断と適切なアドバイスをしてくれる機関にインスペクションを依頼するべきです。そんな、安心・安全な依頼先として機能出来るように、同 NPO法人ではリフォーム工事を請け負わないのを前提にインスペクターを紹介する制度があります。中古物件の購入をお考えの方は一度と言わせをして見られることを強くお勧めします。こちら→https://anshin-reform.org
https://anshin-reform.org「工務店経営カンファレンス２０１９」に登壇します！
ニッポンの家づくりでトップランナーである１１の工務店が、７月２４～２５日の２日間にわたって、新建ハウジングが主催する「工務店経営カンファレンス２０１９」（会場：東京都、ベルサール半蔵門）に登壇します！ちなみに私はday２です。
【緊急提言！職人不足根治に今すぐ取り組むべきこと。】
全国一斉、建築現場改革・ブランディングセミナー ＆ 実践フォローアップ研修を6月末〜7月に開催します。
〜工務店が抱えるあらゆる問題を解決するブランド構築の糸口は現場にあり〜
売り上げの低下、職人不足、広告反響、集客の低迷、競争の激化、事業継承、採用難等々、工務店を取り巻く環境は厳しさを増すばかりです。全ての問題の解決の鍵は「ブランディング」にあり、今回のセミナーは華やかなプロモーションではなく、ブランド構築の基礎の部分を担う建築現場でのインナーブランディングに焦点を絞って、激動の令和の時代を地域工務店が勝ち残る方法論と職人不足問題の根治的アプローチの具体的な取り組み事例を公開します。また、オープンセミナー終了後、現場マネジメント改革に取り組む職人起業塾卒塾生向けの更なるブラッシュアップを目的としたフォローアップ研修を同時開催。現場実務者による現場改革の実践の輪が全国に広がっているのを体感頂けます。公式HPはこちら→https://www.shokunin-kigyoujyuku.com
全国一斉、建築現場改革・ブランディングセミナー ＆ 実践フォローアップ研修へのお申し込みはそれぞれの地域のイベントページからどうぞ。割引特典については個別にお問い合わせください。
【東京開催】
□日程：7月5日（水）14時～18時30分
□場所：株式会社 Ship セミナールーム
https://www.facebook.com/events/375661006401900/
【福岡開催】
□日程：7月10日（水）14時～18時30分
□場所：パナソニック リビング ショールーム 福岡 2階会議室 福岡市中央区薬院3－1－24
https://www.facebook.com/events/2549830991717642/
【鹿児島開催】
□日時：7月11日（木）14時～18時30分
場所： NCサンプラザ天文館 鹿児島市東千石町2-30 2階E-3会議室
https://www.facebook.com/events/3276643095694608/
【滋賀開催】
□6月28日（金）13時〜16時
場所：栗東市ウイングプラザ４F研修室D
https://www.facebook.com/events/2063920807246663/
※第5回 四方よしの家作りセミナー 職人起業塾特別編 残席若干数ですお急ぎください。